认购率屡创新高公园1872加推里的招商上海争夺
挤进上海主城区域不久的闵行吴泾,在沪上楼市溅起了不少火花。
近日,位于上海闵行区吴泾镇紫竹科学园区的刚需类住宅项目象屿招商·公园1872北区取得了预售许可证,目前线上登记认购已经结束,从该项目北区推盘情况来看,首批144套房源收获超过800组的认购,认购率达到555%。
值得注意的是,此前于3月初刷新上海认购率纪录的华发半岛华庭认购率为491%,略低于象屿招商·公园1872项目。
换言之,这宗项目的加推,刷新了上海新房当前的蕞高认购率纪录,其背后的主开发商---招商蛇口001979),在喊出“重返上海”口号6年之后,再度回归市场视线。
从去年年底开始,象屿招商·公园1872项目前后经历5次推盘,其中前四次均为出售项目南区房源。蕞早一次的推盘于2022年12月8日开始,同年12月29日,该项目南区继续加推;2023年1月19日,项目再放出192房源,认筹率为344.3%;2月26日再次加推364套房源,认筹率升至395.3%。
截至3月13日,项目南区已售住宅套数1221套,几近清盘,去化速度较快,北区的1079套房源则将于3月底上线次推盘过程中,其房源的备案价均价在5.2万元/平方米,与拿地时的房地联动价相差无几。
2022年6月,上海一批次拍地现场,招商蛇口联合象屿集团以40.43亿元的总价竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1004单元09A-11A地块,楼面价2.97万元/平方米,溢价率5.07%,出让公告显示,地块拟建设16幢18层高层住宅。
这宗地块的易手,意味着闵行又一宗新项目即将诞生。
拿地一个月后,招商蛇口与象屿再次补仓,以底价32.23亿元落子上述地块隔壁的吴泾镇紫竹科学园区MHP0-08A-03Ab地块。至此,两宗地块被招商蛇口及象屿纳入囊中,象屿招商·公园1872项目得以初步成型。
连续两个月接连拿地露脸,彼时招商蛇口的一举一动都在搅动市场的好奇心,但细究其在2022年于上海的整体拿地情况,两宗地块的成交仅仅是招商蛇口持续重仓沪上的一步棋。
回到2022年6月初上海首场土拍头部日,拿下吴泾地块的招商蛇口没有闲着,又联合香港置地、徐汇城投以47.33亿元竞得徐汇区斜土街道xh128D-06地块,溢价率超过9%;
土拍第五日,招商蛇口又打败保利、华发,以封顶价格摘得青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块,成交总价19.19亿元,这笔交易的结束作为节点,开启了招商蛇口后日在上海滩周边的扫货模式。
7月盛夏,土拍市场的热度也随气温狂飙而蠢蠢欲动,第二批土拍中,招商蛇口再次出手,连下五城,但这一轮供地中,其选择了全以联合体形式进行拿地,以分摊交易压力。
其中,招商蛇口与初入上海的南昌市政形成联合体,揽下嘉定区嘉定新城远香湖中央活动区和青浦区徐泾镇2宗涉宅地块,溢价率均超过9%。两宗地块分别成为璀璨湖畔、虹桥公馆三期项目,并已赶在去年底入市。
而后,招商蛇口又与保利发展、新世界中国一同拿下普陀区中山北社区地块,即拟在今年3月下旬进行认购的天汇玺住宅项目。
值得注意的是,招商蛇口还不忘拉上老伙伴象屿集团,再次搭档以38.6亿元的价格竞得了上海青浦西虹桥商住地,并在该地块基础上合体建设蟠龙府二期项目。
仅于2022年内,招商蛇口与象屿之间的合作地块已达3宗,虽然均为2022年中旬拿地,但截至目前,象屿招商·公园1872南区及蟠龙府二期均完成入市。
加上与象屿联合拿下的3宗地块,招商蛇口于2022年内合计揽下上海城区内的10宗涉宅地块,而在2020-2022年这三年间,其总共在上海落子也有16次之多。
另从区域范围观察,招商蛇口于华东区域的营收数据也在接连上涨,这从侧面说明,该公司企图通过重仓上海策略入手,从而带动华东区域内整体营收规模的上升。
另一方面,招商蛇口近年得以顺利深入上海市场也不仅仅与自身发展需求挂钩,还包括诸多外因,而蕞为市场所津津乐道的要数2020年其与龙光的一次夺地之争,以及那场著名的围标事件。
2020年7月,招商蛇口在与龙光经过超80轮竞价后,以28.4%溢价率、44.04亿元夺得上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块。当时一批此前拿地凶猛的企业逐渐淡出,市场震动在无形之中为招商蛇口加码上海市场免去不少烦恼,也带给其更多摘地机会。
不过,就近年来于华东区域营收毛利率来看,重仓成色还有待观察。以2021年度及2022年半年度招商蛇口于华东的毛利率数据均有所下跌分别同比下跌4.65个百分点及3.98个百分点。
值得注意的是,华东区域的金额于近两年内均排在招商蛇口营收比重首位,若华东区域内毛利率继续呈下降趋势,或会埋下招商蛇口盈利能力同步下降的隐患。
观点新媒体还注意到,此前被围标事件缠身的万科、华润近期于上海动作不断,应有回归之势:2023年1月,万科披露公告表示,将开发上海静安的雅宾利四期项目,权益比例占到70%,该项目所在地块正位于万科翡翠雅宾利三期旁,而万科此次则依托上海北万置业有限公司实现曲线复出。
此外,前段时间华润以35.26亿元拿下上海地产集团子公司上海德泽置业则完成了90%股权及相关债权,而上海德泽置业的主要资产土地位于浦东三林滨江片区,这笔交易的完成,意味着华润正式回归上海土地市场。
老将们即将返回战场,此时的招商蛇口是否能够持续应战沪上,有待2023年土地市场进一步检验。
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