在张江投资生物医药产业园的生意经
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易商红木收购阳光城000671)的张江NEO
8月11日,ESR易商红木与其合作伙伴以2.68亿元人民币(约4,000万美元)作价收购位于上海张江的生命科学研发产业园。该生命科学研发产业园前身为张江NEO,位于上海张江高科600895)技开发园区(张江药谷二期)。交易完成后,将成为ESR收购的首个生命科学产业园项目。
张江NEO总体占地面积6458平方米,总建筑面积8940平方米(此次单位建面收购价为约3万元/㎡),其中包括北楼6层、南楼4层,由制药研发实验室和办公室空间组成,超过90%的租户(按租赁建筑面积计算)为领先的生物医药类公司,2020年开业。
张江NEO(来源:阳光城公众号)
阳光城是该园区资产的出售方,同时这个资产也是阳光城收购来的,2019年11月,阳光城从翰同资本处收购该项目(据说收购价大约为2.5万元/㎡),也就是阳光城在不到三年时间内实现了项目退出,收益为0.5万元/㎡(总收益约4470万元),收益率约17%。
张江NEO地理位置(来源:网络)
张江+生物医药,大幅提升物业价值
再往前追溯,翰同资本则是于2017年12月自4名自然人股东处收购该物业(收购价大约为1.6万元/㎡),联合Distrii办伴将其从废弃工业老建筑改造为新的园区。
因此,全程来看,该项目在2017年价格为1.6万元/㎡,2022年价格为3万元/㎡,价值增长了约47%。
那么,是什么要素连续吸引了阳光城、ESR易商红木来投资该项目?该项目获得投资者青睐、资产价值走高,主要由于以下两个关键要素:
1.地处张江:作为生物医药产业园,该项目地处上海张江,张江的生物医药产业集聚优势已现雏形,(600多家生命科学公司、150家研发机构,对标全国,张江的国内百强药企设立研发机构占全国1/3,CRO\CDMO服务国内其他区域项目占全国1/2)。
2.生物医药属性:阳光城和翰同资本将部分物业改成了生物医药实验室,入驻企业可办理生物医药类环评,原本普通的工业老建筑,增添了生物医药属性后,契合了张江日益浓厚的产业氛围,因此价值提升很多。从这点也可以印证,张江生物医药产业确实在近年来发展良好。
资产增值的道路——选择核心区域的热点产业
从这一事件,我们可以总结出一条寻求资产增值的道路——选择核心区域的热点产业,首先收购再提升,再对其进行证券化。
事实上,已经有很多基金在依据这个路径,对资产进行布局。例如,回到生物医药园区,2021年基汇资本回收的星峰生命科学园,造就了张江当时蕞高的交易价格——超出4.6万元/㎡;2020年摩根士丹利以2.8万元/㎡收购美恩生物科技广场;还有黑石收购康桥星创园项目……
产城君认为,未来可以重点关注和投资核心区域此类产业地产项目,包括其他区域的其他热门产业,都可以尝试从中发掘一些机会。
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