我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，我咨询下淞南板块的上港星江湾能买么，未来有升值空间吗？上港星江湾和柏悦江湾哪个更好点？

　　沪叔：在2035年规划中，宝山的主城区是在吴淞杨行顾村这一带，淞南和南大属于中心区

　　淞南的位置还是不错，到市区也非常便利，上港新江湾紧挨着新江湾城，整体这一片都是商品房，城市界面不错，从地段上来说，碧桂园离配套：地铁学校更近一些，产品主要是98平洋房及131-147平叠加为主

　　上港新江湾分三期，聚集在一起，主要以高层为主84-141平，一二期品质都不错的，但整体来说，淞南这一片商品房临近军工路码头，但是港口经济并不景气，项目西侧北侧以产业为主，东侧待开发土地为主，南侧是新江湾城。这个板块人气不太足，未来发展需要很长时间。

　　提问：沪叔，你好，想买双学区的房子，预算在2000-2500万左右，希望学校好，居住品质比较高，商业、产业都有，在哪里买合适呢？

　　沪叔：你好，比较符合产、住、商、医、教这样结合的社区可以关注联洋、源深、古北这几个板块。联洋板块内有九年一贯制的进才实验小学和进才实验中学，板块内购房主力强，源深板块学区优势稍微比联洋弱点，当时竞争力比较强劲，家长们蕞看重的是福外+进才北的学区；古北板块内教育资源国际学校和协和双语学校。

　　提问：沪叔你好，我家目前在徐汇区漕河泾街道有一套价值约800万的老破不算大的房，剩余贷款150万，对口学校求知+田三，由于二宝目前还小班，需要保留学区入学。目前手头有200万现金，家庭成员工作较稳定，家庭年收入约税后100万，怕疫情后政策松动，房价上涨，想买个郊区一房进行投资出租，待将来孩子学区用完两套一起卖了进行改善，因此，考虑地铁沿线品质好些的次新房，以便将来容易出手，求推荐地区或楼盘。

　　沪叔：你好，当下手上200w，二手够的上250w总价的，新房够的上280w总价的，这个预算买远郊的地铁次新二手1房，但没有任何的增幅空间，疫情后楼市相对要稳定一段时间，你手头资金当下可选的地段和产品，比较难以有不错的增幅预期，建议考虑其他的投资策略及产品组合。

　　提问：沪叔，你好，650万左右预算投资+自住综合交通、学校、商业蕞合适的是哪个版块，还有就是在同样的预算下是买中环内的动迁房好还是外环外的次新商品房好呢？

　　沪叔：650w总价对应产品+综合配套，地段定位在上海的北外环宝山上大，西南近郊闵行，七宝莘庄，西北嘉定南翔，东近郊浦东周康。具体要选定哪个版块，要看你更倾向于哪一方面的配套需求还是更倾向于更高阶的产品。中环内和外环外，一个是自住通勤上的距离远近，一个是产品的品质差异，要看选定的版块是否有消费活力，只要能跑赢通盘的优质版块，不论是前者后者，都是可以考虑的。上海楼市目前经历过四代产品迭代，头部代2000年前的老破小老破大以及老公房，这类产品蕞显著的特点是地段比较好，配套方面成熟，有学区加持，缺点楼龄大，自住体验一般。第二代在2000-2005年间商品房1.0，第三代在2005-2015年间商品房2.0，第二代和第三代产品品质不错，自住舒适，尤其第三代产品保值增值能力强，第四代2015年后的次新房，功能性比较强，品质一般，未来产品更新依旧继续。涨幅看选筹，赚钱靠杠杆，关于上海如何选筹沪叔团队已经整理发布在知识星球可以直接查看。

　　提问：沪叔，你好，我现在很纠结新房积分不高，要不要去买二手？

　　沪叔：首先，看积分是距离理想的项目分数差距有多少，如果积分差别过高，比如五年内购买过房子的粉丝朋友，那么建议可以考虑二手，

　　如果是因为社保积分过低，基础分较高的客户，那么是建议可以再等等，目前上海的新房都是土地联动价格，也就是开发商拍地的时候基本上已经给定好了出售的价格，新房价格不会有太大的波动，而且目前上海拍掉的地很快会变成项目出售，因为开发商要回款

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