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【土地与招商】上海市“标准地”出让情况及特点分析

admin1个月前 (09-21)上海厂房出租信息6

  自2019年7月头部批“标准地”在上海市土地交易市场挂牌出让开始,上海产业用地资源配置和利用进入以质量为先的新阶段,“标准地”出让模式是上海市引导产业精准布局,提高产业用地集约利用水平,加强产业用地评估和精细化管理的重要手段。

  “标准地”出让模式是上海市一种特殊的土地出让模式,与传统的“招拍挂”模式不同,“标准地”模式出让的地块自带“KPI门槛”,在原产业用地出让全生命周期管理的基础上,结合产业空间布局、产业地图对拟出让地块的产业导向、亩均税收要求下限、亩均产值要求下限、单位产值能耗要求上限、人均产值要求下限、环保要求等控制性指标,以及开竣工、投达产、定期综合评估、退出转让管理等全生命周期管理等方面提出了明确的要求。“标准地”出让模式改变了过去政府和企业先洽谈后定位的产业用地出让模式,将标准制定移至洽谈前,通过设置合理的土地出让条件和指标,既公开透明,又利于进一步提升提高产业用地利用质量。

  一、上海市2019-2022年各区域“标准地”出让情况[1]

  2019-2022年上海市通过“标准地”模式共成交工业用地地块110幅,总成交面积3638.62亩,总成交额329663万元,平均成交价格90.60万元/亩;成交科研设计用地地块20幅,总成交面积597.94亩,总成交额186742万元,平均成交价格312.31万元/亩。

  松江区工业用地“标准地”成交地块数蕞多,共成交地块21幅,其次为闵行区和自贸区临港新片区各14幅,但总成交面积蕞多的是临港新片区,达到了741亩,其次是奉贤区570亩和松江区496亩;科研设计用地成交地块主要集中在奉贤区、嘉定区和浦东新区,嘉定区成交地块数蕞多,共成交了8幅科研设计用地,其次为浦东新区5幅和奉贤区4幅,从成交面积看,奉贤区成交面积蕞多,为262.87亩,其次为嘉定区155.5亩和浦东新区117亩。

  表1 上海市2019-2022年各区“标准地”成交数量

  (二)上海市各区域“标准地”成交价格

  2019-2022年自贸区临港新片区工业用地“标准地”成交总额蕞高,达到了59235万元,浦东新区与自贸区临港新片区成交总额基本相当,为58244万元。亩均成交价格方面,浦东新区远高于其他区域,达到了244.49万元/亩,其次为青浦区113.67万元/亩和宝山区104.93万元/亩;科研设计用地成交总额蕞高的依然是浦东新区,达到了53214万元,其次为静安区和奉贤区,亩均成交价格蕞高的为静安区的2286.79万元/亩,这也是中心城区唯一一块“标准地”模式成交的科研设计用地,其次为浦东新区452.86万元/亩和闵行区251.07万元/亩。

  表2 上海市2019-2022年各区“标准地”成交价格

  二、上海市“标准地”成交地块特点

  从上海市2019-2022年“标准地”成交地块的信息来看,通过“标准地”模式出让的地块性质为“工业用地”和“科研设计用地”两类,但总体以工业用地为主,占总出让面积的85.89%。从出让年限来看,“标准地”科研设计用地出让年限为50年,工业用地出让年限绝大多数为20年;从容积率来看,“标准地”科研设计用地容积率多数为3.0,部分在2.0-2.5之间;工业用地出让容积率绝大多数为2.0,少部分为2.5及1.5-2.0之间。

  表3上海市2019-2022年“标准地”出让情况(工业用地)[2]

  (一)工业用地“标准地”成交量总体上升

  2022年工业用地总成交地块数为32幅,总成交面积940.04亩,高于2020年但低于2021年,从2022年各地块具体竞得日期看,上海市在受疫情影响较严重的月份无成交地块,若在无疫情影响的情况下,2022年上海市工业供地成交量可能与2021年相当或超过2021年,“标准地”出让工业用地成交量总体呈上升趋势。

  (二)工业用地“标准地”平均成交单价呈增长趋势

  2022年工业用地平均成交单价109.83万元/亩,近三年呈现加速增长的趋势。2021年工业用地平均成交单价增长率为9.88%,2022年增长率达到了29.32%,成交单价增长较为明显。

  (三)工业用地“标准地”平均成交单价总体略低于传统“招拍挂”成交价

  通过工业用地“标准地”与传统“招拍挂”平均成交单价进行对比后可以发现,通过“标准地”模式出让的土地平均成交单价总体上略低于传统“招拍挂”模式出让的地块成交价,但表现不明显。因“标准地”在出让时设立了亩均税收下限、亩均产值下限等诸多指标要求,建议未来“标准地”在出让价格上给予更多的优惠,有利于优质企业降低土地成本,提升优质企业通过“标准地”模式竞拍土地的积极性。

  表4 工业用地“标准地”与传统“招拍挂”平均成交单价对比[3]

  (四)工业用地“标准地”总成交面积占总体比例将逐年提高

  根据上海市规划和自然资源局相关信息,未来上海市将按照产业用地规划、产业发展布局以及产业用地储备情况,持续推出产业“标准地”,产业用地高质量标准化出让将逐步成为产业用地常态化的供应方式。从近三年数据看,工业用地“标准地”总成交面积约占全市工业用地总成交面积的15%,未来这一比例还将进一步提升。

  表5 工业用地“标准地”与传统“招拍挂”出让面积对比

  (五)科研设计用地“标准地”成交量及占比均呈上升趋势

  2022年科研设计用地总成交地块数为8幅,总成交面积250.66亩,从近三年数据看,科研设计用总成交地块和总成交面积均呈现上升趋势,同时科研设计用地“标准地”成交面积占“标准地”总出让面积的比例也在不断提升。

  表6 上海市2019-2022年“标准地”出让情况(科研设计用地)

  附件:上海市2022年 “标准地”成交地块部分指标要求

  由于篇幅限制,以下仅列出2022年 “标准地”成交地块部分信息供读者参考,四至范围、容积率、出让面积、成交价等其他指标信息和其他年份数据如有需要可联系作者获取。

  [1]数据来源于上海市土地市场官方网站,本研究利用python抓取了相关土地交易信息。[2]“标准地”出让模式自2019年7月开始,故2019年数据为当年7月份至12月份数据,本研究中2019年数据仅进行数量统计但不进行对比分析,下同。[3]※注:为减少异常值影响,传统“招拍挂”数据中不含沪东中华造船(集团)有限公司在2020年和2022年分别竞得的2135.54亩和3119.9亩土地。下同。

  礼森(中国)产业园区智库 研究员

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