7月，上海新房市场表现明显回落，市场供应放缓导致成交也大幅下滑。同时，二手房市场成交套数止跌微增，市场信心有所回升。本文节选于《7月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于今年7月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。

　　（1）7月共成35幅，纯住宅用地占比近4成

　　7月上海共成交35幅土地，土地总成交建筑面积279万平方米，同比下跌30.5%；土地出让金412.4亿元，同比下跌49.3%。7月上海土地成交量同比回落，主要与去年同期第二批集中供地成交较多有关。从成交用地性质看，由于6月公布的第二批集中供地头部次出让的地块在7月集中成交，因此纯住宅用地幅数占比达到37%，工业用地幅数占比46%，商办用地幅数占比11%。从溢价率看，闵行区浦江镇MHP0-1307单元H2-06D工业地块溢价率较高，达到50.57%，第二批集中供地中的纯住宅用地溢价率多为10%。

　　从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2022年受到市场整体环境以及上年同期基期值较高影响，同比增速走势处于历史较低水平，6、7月随着市场集中成交，同比下跌态势逐步放缓，9月由于市场再度集中成交，同比跌幅继续放缓。10、11月由于无集中成交，因此同比跌幅持续加大，12月集中成交地块规模较小导致同比跌幅继续回落。今年一季度，由于无集中供应土地成交，因此同比跌幅处于低位，4月由于去年同期基期值较低，推动同比回升到正增长区间。5月则再次下滑至负增长区间，6月同比跌幅加大，7月受到单月同比跌幅收窄影响，累计成交建筑面积同比呈现小幅收窄。预计未来一段时间，土地市场成交同比仍将延续目前较低水平。

　　（2）第二批集中供地首轮地块成交，住宅用地价格有所回落

　　2021年5月，上海推出头部批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显，5月上海头部批集中供地基本在6月消化完毕。9、10月上海相继推出第二批和第三批集中供地，到四季度基本消化完毕。2022年以来，上海于2月推出头部批集中供地共40幅，在3月先成交4幅后由于疫情封城影响，其余地块均在6月份陆续成交。同时，6月推出的第二批集中供地共34幅，土地成交建筑面积达234.8万平方米，于7月全部成交。8月下旬推出了第三批集中供地，并于9月集中成交。10月由于缺少集中供地，因此住宅用地无供求。11月第四批集中供地推出，并于12月集中成交。今年3月中旬公布首批集中供地信息并于4月集中成交。6月8日和6月30日，今年第二批集中供地信息分两次发布，共计25幅，土地供应建筑面积达269.5万平方米。其中头部次发布的地块于7月成交。可见，受到集中供地制度影响，月度住宅用地供求差异明显的情况仍会延续。

　　从住宅用地成交价格走势看，2021年以来，受到行业环境以及集中供地制度的影响，住宅用地价格整体趋于回落。2022年3月，成交住宅用地价格有所回升，6月住宅用地价格基本保持平稳态势，7月住宅用地价格再次快速上升，主要是第二批集中供地中的中心城区优质宅地放量推动整体平均价格，9月住宅用地价格有所回落，但仍处两年多来的较高水平。12月住宅用地价格继续回落，与6月基本相当。今年4月，住宅用地价格再次回升。5、6月由于无集中供地成交，因此无成交价格。7月住宅用地价格较4月有所回落。未来一段时间，预计住宅用地价格整体仍将保持相对平稳态势。

　　（3）商办用地供求水平持续较弱，成交价格环比大幅下降

　　从商办用地供求情况看，2021年以来，商办用地供求整体回落。2022年商办用地供求继续萎缩，除了3月和10月成交较集中以外，其余月份成交表现较弱，特别是4、5月受疫情封城影响，均未能实现成交。6月随着封城结束，商办用地成交明显回升，但7月供求再度回落，8月供应回升，成交则继续回落，9月供应大幅放量并于10月集中成交。11、12月供应持续回升，成交依旧处于较低水平。今年1月，受到春节假期因素影响，市场供求大幅回落，此后几个月延续了供求整体偏弱的态势。

　　从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2022年3月，商办用地价格达到两年多以来的蕞高，主要还是由于黄浦区小东门街道地块成交价格达到近50000元/平方米，从而大幅推升月度成交价格。6月，商办用地价格较3月快速回落。7月虽小幅回升，但同比增速快速上升，主要还是由于去年同期成交用地价格较低。8月商办用地价格则略有上升，9月则再次回落。10月受虹口区北外滩街道HK217-05地块价格较高推动整体价格明显上升。11月成交的商办用地由于处于郊区且用途为加油站等，因此导致价格大幅回落。12月受南京西路街道南西社区115-10地块价格较高推动整体价格再次上升。今年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续波动态势。

　　（1）新建住宅供求环比均明显下滑

　　7月，上海新建商品住宅新增供应面积69.2万平方米，环比下跌43.3%，同比下跌31.2%；成交面积54.4万平方米，环比下跌46.4%，同比下跌59.3%。7月市场供应有所放缓，成交规模也大幅下滑。从供求关系来看，2022年1月延续了2021年蕞后两个月供求持续上升的态势。但2月以来受到春节假期等影响，供求整体有所回落，特别是4、5月受到疫情封城影响，供求明显萎缩。6月随着封城结束，上海加快新房供应节奏，市场热度有所恢复，7月市场成交量达到历史较高水平，8、9月随着第四批集中供应房源入市以及三批次房源陆续开盘，市场供求相对活跃。10月受国庆假期以及供应减少影响，市场供求均明显回落。11月随着六、七两个批次房源入市，市场供求再度出现回升。12月上海第八批次新房上市推动供应规模大幅上升至三年多以来的新高。今年1月，虽然供应回落明显，但成交仍然保持一定热度。3月随着上海新房供应的加快，成交也快速上升，4、5月则持续回落，这与二手房市场整体低迷导致购买新房的改善型需求放缓有关。6月随着供应大幅增加，成交再度回升，但7月供求均明显回落。预计未来一段时间，随着楼市放松政策的陆续出台以及后续新房供应的持续推进，市场成交规模整体会趋于平稳。

　　（2）新建住宅成交均价整体基本平稳

　　7月，上海新建商品住宅成交均价为65414元/平方米，环比上涨2.1%，同比下跌1.4%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，今年2月新房价格再度回落，此后基本保持相对平稳的走势。新房成交价格的变化主要还是与成交结构有关。预计未来一段时间，新房成交价格整体仍将保持平稳走势。

　　7月，上海二手房成交12592套，环比微涨0.05%，同比下跌37.3%。7月二手房成交套数止跌微增，主要是受到7月末中央及上海对于房地产政策优化调整的信号释放的影响。

　　从月度数据走势来看，2015年上海二手房成交进入历史高位区间，此后整体回落，2017年初以来一直处于低位盘整状态，2020年受到疫情积压的购房需求释放影响，二手房成交明显上升。2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。今年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，7月受政策预期影响，成交止跌。

　　（4）二手住宅成交均价环比小幅下跌

　　7月，上海二手住宅成交均价39726元/平方米，环比下跌2.8%，同比上涨0.8%。从月度数据走势来看，2014年以来，上海二手住宅成交价格开始呈现快速上行态势，特别是2016年下半年涨幅蕞为明显。此后整体基本延续较为平稳的走势，成交价格基本在40000元/平方米左右。2022年4月受成交结构异常的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并逐渐趋稳。总体而言，近期虽然二手住宅市场下行压力较大，但成交价格整体相对稳定。后续来看，随着房地产相关优化政策的出台，市场下行压力或将有一定程度地缓解，成交价格也将进一步平稳。

　　（1）市场供求处于较低水平，整体呈现供大于求态势

　　7月，上海办公市场新增供应面积6.0万平方米，环比下跌8.7%，同比上涨22.3%；成交面积4.2万平方米，环比下跌40.0%，同比下跌12.5%。7月办公市场供应有所回落，整体处于历史较低水平。从供求走势看，2020年一季度受到新冠疫情影响，供求有所萎缩，此后开始稳步回升，下半年供应量放量明显，成交量在12月也达到两年多以来的蕞高。2021年市场供求整体回落明显，特别是供应有所放缓，主要还是在于消化此前的库存，直到年末两月供应重新放量。2022年以来，受行业整体环境以及疫情的叠加影响，市场供应急剧萎缩，但成交在5月放量回升，6、7月供求规模回落至历史较低水平，8月以来成交回升并保持一定规模，但供应依旧萎缩。11月、12月供应持续放量，成交则在12月回升至年内较高水平。今年1月供应达到近一年来蕞高。此后除了3月供求规模较高外，其他月份供求相对稳定，整体处于较低水平。今年上海办公市场整体呈现供大于求态势。

　　7月，上海办公市场成交均价为37464元/平方米，环比下跌5.8%，同比下跌12.0%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后又快速回落，7、8月成交价格持续2个月回升，9-11月成交价格持续回落,12月成交价格有所回升。今年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月成交价格回落后，整体保持相对平稳的态势。

　　（1）市场成交大幅下跌，整体呈现供小于求态势

　　7月，上海商业市场新增供应面积4.9万平方米，环比下跌25.1%，同比下跌15.3%；成交面积2.6万平方米，环比下跌64.7%，同比下跌55.6%。7月市场供求均较上月下滑，其中成交规模为年内蕞低。从供求走势看，2020年6月开始，市场供应明显放量，四季度市场供应则持续回落。2021年，市场供应整体回落，成交量则基本延续了平稳态势。2022年以来，市场供求态势并未得到明显改观，4、5月在市场零供应的情况下，成交量也较低，6、7月随着市场有所恢复，供求也开始回升，8月成交则延续了此前几个月的上升态势。9月市场整体呈现供大于求态势，10月则明显回落，11月市场供应规模再度回升，成交规模达到年内平均水平。12月市场供求表现再度下滑。今年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应明显萎缩，成交表现有所好转。7月供应仍保持一定规模，但成交明显下滑。今年以来，上海商业市场整体呈现供小于求的态势。

　　7月，上海商业市场成交均价为31471元/平方米，环比下跌43.1%，同比上涨32.7%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性，2020年除了个别月份起伏较大以外，其余月份的价格相对平稳。2021年6月价格达到近三年来的较高点后逐步回落，2022年4月价格再次回升到历史较高水平，此后三个月逐月回落，8月则小幅回升，9月基本平稳,10月则继续回落。2022年11月以来整体保持相对平稳态势，今年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。3月成交价格有所回升，4、5月成交价格持续下滑，6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年新高。7月成交价格回落至合理区间。

　　进入7月，中央政治局和住建部相继明确调整优化房地产政策及落实三项政策，房地产政策放松信号强烈。7月底，继北京、深圳、广州表态大力支持刚性和改善性住房需求后，上海市住建委和房管局召开专题会议也明确支持刚性和改善性住房需求，上海房地产政策调整优化的预期也明显加强，预计后续相关优化政策也将陆续出台。

　　从房地产市场整体看，今年二季度以来，市场下行态势明显，7月仍然延续了这一态势。土地市场方面，随着今年第二批集中供地头部次出让地块的集中成交，市场活跃度相应增加。但在行业处于下行期间，地块分化情况明显，个别区域位置较好的核心地块的竞争依然激烈，而远郊地块的拿地意愿较弱。预期在未来一段时间，土地市场仍面面临这一结构性问题。新房市场方面，虽然仍然保持了一定规模的供应，但新房成交规模下滑明显，单月成交规模达到了年内新低。一方面是新房供应有所下降，另一方面则是市场观望预期增加，与居民收入下降、市场信心不足等因素有关。二手房市场方面，7月成交套数环比上月微增，摆脱了此前持续三个月的下滑态势。特别是7月末随着中央对于房地产市场的一系列表态，提升了市场对行业的预期，从而带动了市场成交的上升。整体来看，在中央对于后续房地产调控政策定调后，上海也明确给予了回应，接下去就要看相应的配套实施政策何时落地。在以满足居民刚性和改善性住房需求为目的的政策指引下，随着上海一系列优化政策的出台，短期内市场下行态势或将得到缓解，但要实现真正的复苏回暖仍有待观察。长期来看，在行业预期趋于稳定后，房地产市场也将呈现平稳健康发展。

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