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　　原标题：观点与金地威新面对面：葛培健谈产业园区未来

　　编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

　　当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

　　此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用蕞积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

　　作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

　　值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

　　观点网“产业地产就是以经营性现金流为前提、政企良性互动的一门政治经济学。”

　　葛培健退休前工作于上海，先后是浦东建设、张江高科上市公司掌门人，并多次赴美学习，曾担任园区资本联盟执行主席、中国科创金融联盟常务副理事长等职务。

　　2021年10月，金地威新宣布任命葛培健为产业研究院院长。

　　独特的经历造就了他对于产业变化及经济发展的敏感，同时善于研究及分析。

　　现今，科技创新在现代化建设全局中居于核心地位，而产业园区恰恰是科技创新的重要载体。我们希望倾听葛培健从更长远、更广阔、更深层的视野，剖析解读产业地产当前走势及未来发展。

　　7月18日，我们与这位产业战略家进行线上面谈，他视野宽阔、逻辑缜密又带有细节，每个问题都会讲出一个真实而又生动故事。

　　改革开放40多年来，产业园区经历了不同阶段的发展。

　　1979年，以蛇口工业区建立拉开序幕，彼时多是负责来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易；南巡讲话后，作为“二代园区”之一的张江高科应时而生；而今，产业园区又来到新发展的转型节点。

　　“十九大”报告首次提出“现代化经济体系”概念，通过国内外经济实践经验获知现代产业是现代化经济体系的重要支撑。葛培健谈到，从十大维度可以证明，中国已从城投时代进入了科创时代，也就是底层逻辑发生了深刻变化。

　　蕞新数据显示，2021年全年国内生产总值114万亿元，稳居世界第二，大约四分之一GDP来自于“园区经济”；在我国东部地区，工业园区对区域工业总产值的贡献已经超过50%。

　　随着全国高新技术工业园区数量及规模的不断增加，园区区经济总量也在不断扩大。2021年，全国169家国家级高新区预计全年营业收入超过48万亿元，同比增长12%左右；利润总额4.2万亿元，同比增长17%左右。

　　“科技创新在现代化建设全局中居于核心地位，十四五规划明确了开发区在新发展格局中的”三主“定位，而产业园区恰恰是科技创新的重要载体。”

　　“秦失其鹿，天下共逐之”，现在产业园区的发展情况是怎样？葛培健分别从行业属性、参与主体、发展区域等七个特点进行讲述。

　　行业属性上，去地产化、全面回归产业基础设施属性，核心是为产业提供服务的基础设施、是产业的公共服务平台。

　　葛培健表示，目前产业园区开发商大多数对产业空间的理解是类房地产化，而基于对产业本身生命周期的理解是很弱的，甚至是空白。

　　“产业地产开发商不能只盯着房地产的土地和物业增值，而是要聚焦、赋能和分享产业全生命周期的成长。”

　　显然，产业地产从“空间提供商”向“时间合伙人”、“生态聚合者”加速转型，对于原有人才结构、专业结构是一个颠覆性变化；面对人才需求量巨大的情况，葛培健强调“一人难求”，正如2017年时他发表的文章《国企争一流核心在人才》所介绍，不仅是国企，产业争一流核心也在于人才。

　　发展目标上，超越单纯产业园，向“产业+社区+文化”科创社区蝶变，“现在逻辑已发生改变，科创社区是吸引科创人才的一个非常重要的生态环境，体现了以城兴产、以城聚人”。

　　他指出，未来产业地产一定是专业成就产业，再次强调人才的重要性；同时还提到，华润置地携手中城新产业预留团队20%股权，通过市场化选聘总经理，还有中国金茂入股宏泰发展、中国电子联手普洛斯等，均是案例。

　　葛培健认为，参与主体上，国资主导、民资助推的“国民共建”格局正在形成。“通过地权+股权、国集共建的模式，实现集体经济的可持续发展，可能也是乡村振兴很好的切入点。”

　　发展区域上，规模化扩张遇阻，区域深耕优势显现。因产业园区具有强烈的非标特性，不同区域的资源禀赋、产业属性、政策特点、要素条件都有独特性，葛培健表示，未来区域深耕模式优势更为明显。

　　谈到粤港澳大湾区对标大上海区域的观点时，葛培健表示，两个都是国家重点打造的区域，深圳与上海产业园区的模式不尽相同；为了避免在招商当中的瓶颈和痛点，前者更多是通用类型，后者则打造特色主题园区。

　　葛培健指出，未来综合性园区势弱，特色主题精品园或成主流。园区功能上会有三大转变：产业定位从综合到主题，招商方向从宽泛到细分，产品形态从通用到专精。

　　经营方式上，分割销售日趋艰难，“全持有+资本化”蔚然成风。例如金地威新全自持园区资产模式，更能获得地方政府和国际资本合作方的青睐，这是一个重要的竞争力。

　　资产模式上，葛培健指轻资产业务进入春秋时代，粗放式、不断投拓扩张时代已过去，产业园区需要提质增效。

　　“产业园区就是新型工业化和新型城镇化协同发展的主战场，是推动制造业高质量发展的主阵地，是创新驱动科技自立自强的主引擎。”他总结道。

　　在集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业中，金地威新聚焦于“人工智能”与“生命科学”两大产业领域，这是未来的发展趋势，同时具有较强的融合协同性。

　　葛培健直指，这是响应国家科技创新战略，解决卡脖子技术的选项，不仅是从行业聚焦的角度，也是政府产业所往、金地威新所向，实际上是践行国家科技创新战略。

　　在浦东建设、张江高科任职期间所创造的成就，肯定了外界对于他的信服；同时工作生涯中全覆盖三大先导产业，也鲜少有人能与之匹敌，而且常常受邀在大讲堂作专题报告。

　　调整势在必行，未来发展也逐渐明朗，这给产业园区带来了新的可挖掘潜在价值。

　　另一方面，疫情影响下产生了新的生活和工作方式--闭合生产、智慧办公、云上交流等，葛培健延伸表示，产业园区运营智慧化，智慧园区或数字化园区可以说是不二的选择。

　　华为《未来智慧园区白皮书2022》中提到，园区1.0向园区2.0跃迁，数字平台是园区“发展级”的先决条件；当平台能力、数据积累和应用发展到高级阶段，AI融入园区的方方面面后，智慧园区将再次迎来质变，发展到智慧园区3.0阶段。

　　巧合的是葛培健今年还担任华为智慧园区白皮书2022年版编写指导。

　　他续指，未来的潜在价值还在于打造特色主题园区，以及追求租金外的多元收入。

　　金地威新在全国拥有40个特色园区，其中上海17个园区。谈及资管运营模式，葛培健表示，金地威新旨在打造成为中国产业园区资管运营专家。

　　打造主题产业园区并非易事，需要对进驻企业进行筛选达成优质资产注入，同时在专业要求上也高于普通金融型企业。为此，金地威新聚焦全产业链，实现内生增长，形成全产业链价值闭环。

　　近几年，国家陆续出台REITs相关政策，2021年7月发布的政策提到，将产业集群和产业园正式纳入试点范围，同时开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，助力公募REITs长效发展。

　　葛培健指出，现在的公募REITs，要对原有资产项目进入SPV后进行重组、整合。

　　他还透露，去年6月份公募REITs落地以来，金地威新也在积极推动；目前已有5个项目符合公募REITs基础设施申报要求，申报工作已取得一定进展。

　　了解公募REITs后，自然而然会联想到首单公募REITs--张江光大REIT，这是葛培健在2016年打造。实际上，首单意识早已出现在他的想法中，2006年打造了全国头部单ABS，彼时ABS对于现在来说是类ABS或类REITs更为合适。

　　他指出，曾经做的是私募基金+ABS，现在是公募基金+ABS。

　　除此之外，首单还有双创债、资产支持票据（ABN）、保险资金进入基础设施领域，甚至他还编撰了全国头部本《企业资产证券化操作实务》，以及PE投资过云从科技、微电子装备、七牛云、喜马拉雅、迈瑞医疗、联影医疗等多家企业。

　　在产业园区界，葛培健被称为教父级人物，而在金融资本圈，也创下很多首单纪录；此前被媒体公认为“谋略型+驱动型”国企领军人物，可以说是专家型和复合型并存。

　　葛培健早年间庙堂之上颇有名气，之后顺应时代要求下海；退休后，仍然四处调研，并奔赴海外、走访美国硅谷、日本筑波、以色列特拉维夫、台湾新宿科技城等地。于2019年，他前往美国伯克利哈斯商学院做了一年的访问学者。

　　对此，他提到，之前好多梦想、想法没能实现，可能要到一个更合适的平台才能够发挥作用，而金地是真正的长期主义者，“学习是我的常态，不仅仅参与金地新战略的实施，对我个人而言也是一个持续学习、不断提升的平台。”

　　除了拥有丰富的国企改革经验，葛培健对于园区开发、科创发展、国企改革等方面的认识，更是行业的宝贵财富。

　　产业勾地模式曾是国内房地产开发的风口之一，目前已经出现部分项目空置、产业承诺不兑现等问题，葛培健毫不避忌地说，需要“梅开二度”，即城市更新、产业迭代、二次开发，同时提到金地威新也会通过收购股权来操盘二手项目。

　　金地威新作为金地未来发展的重要赛道之一，核心业务是产业园区投资、开发和自持运营，拥有七大核心竞争力，分别为项目化策划能力、精品化建造能力、集团化整合能力、协同化政企能力、持有化产服能力、多元化营收能力、资产证券化运作能力。

　　葛培健解释，集团化整合能力，包括金地商置集团要求全国区域公司与金地威新产业协同；协同化政企能力，围绕园区入驻企业的痛点、困惑，通过相对较市场化的机制解决，进而产生内在动力。

　　“通过项目投资、债股双融、结构金融、发行公募REITs，形成一个良性循环，这对公司是颠覆性”。这既为持有化产服能力的提升提出了挑战，也为证券化运作能力提供了创新通道。

　　多元化营收能力更容易理解，就是租金外收入，比如光伏、储能等能源管理服务收入。

　　同时，为了加强竞争力，金地目前投资了丰元创投、元禾谷风、清源创投等多支全球知名的创投基金，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。

　　“基金投资、离岸创新、产业联盟、产业导入，实际上都是我们强大的产业资源库。”

　　今年三月，成都金地威新·成华创新基地正式开工，这是成都“创新型TIOD+公园城市”产业样板项目，不仅将是金地威新“TIOD+公园城市”产业新模式的成功实践，更将加快成都成华区产业聚集。

　　创新型TIOD是在原TOD模式基础上，进一步强化土地复合功能、融入产业开发、完善轨道交通产业链、提升区域活力、实现产城创融合。

　　葛培健介绍，该项目不仅能够将人才、资金、信息、知识等产业升级核心要素集聚，带动站点项目先于片区进行产业升级；还将依托土地经济价值提升，优先发展高强度开发的楼宇经济。

　　产业能级决定空间载体，基于3.4容积率所打造，实现了从研产到研办产品的迭代升级；还针对不同客户的需求，设置灵动的公共空间，如企业形象展示空间、企业交流展示区；以及打造“公园城市”方面，如设计1KM城市慢步道，串联城市绿廊、主题广场等。

　　成都项目正是契合了产业园区未来发展的七大特点，而在成渝地区双城经济圈中，选择成都作为打造创新项目的缘由，葛培健认为，成都不仅有区位优势、产业基础，主要是这座城市对产业地产有所偏爱。

　　葛培健进一步表示，金地威新对进入的城市有严格的筛选标准；对于持有型项目而言，只选择产业高地核心城市，目前已经实现了北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、武汉、南京、天津等战略核心城市的布局。

　　以下为观点新媒体对金地威新产业研究院院长葛培健先生的采访实录：

　　观点新媒体：过去9个月以来，您对于产业经济有什么新看法？产业园区发展趋势是什么？

　　葛培健：从十大维度证明，中国已从“城投时代”进入“科创时代”，也就是说底层逻辑发生变化了。

　　科技创新在现代化建设全局中居于核心地位，而产业园区恰恰是科技创新的重要载体。现在推进十四五规划、产业规划，需要依靠产业园区。开发区包含经开区、高新区，都有“三主定位”，也就是先进制造业的主阵地、对外开放的主战场、科技创新的主引擎。

　　目前产业环境，我觉得呈现七个特点。

　　首先，产业地产行业属性上去地产化，要全面回归产业基础设施属性。

　　深圳蕞近发布的文件显示提供300平方公里进行建造产业园区，包括20个先进制造业的集群，有第三方评论，现在粤港澳大湾区对标大上海，上海正在打造以自持为主导的特色主题园区，而深圳以往更多的是允许部分销售的通用类园区，为了避免在招商当中的瓶颈和痛点，两者的打法不一样。

　　产业地产实际是生产资料、生产工具，也就是说产业地产的核心属性是为产业提供服务的基础设施，是产业的公共服务平台，也就是说产业地产或产业园区的底层逻辑，是产业，既不是物业，更不是房地产。

　　目前产业园区的开发商，我只能说大多数都是基于对产业空间的理解类房地产化，而基于产业本身生命周期的理解几乎是很弱的，甚至是空白。产业地产开发商不能只盯着房地产的土地和物业增值，而是要聚焦、赋能和分享产业全生命周期的成长，这是根本性的区别。这对于传统园区开发公司原有的人才结构、专业结构是一个颠覆性的变化。

　　第二，参与主体上，国企主导、民资助推的“国民共建”格局正在形成。因为未来产业地产一定是专业成就产业，所以我认为人才非常重要。而且近期华润置地携手中城新产业、中国金茂入股宏泰发展、中国电子联手普洛斯等，就是例子。蕞近调研了解到 “地权+股权”、国集共建的“临港松江模式”，可能是乡村振兴很好的切入点，从而实现集体经济的可持续发展。

　　第三，发展规模上，规模扩张遇阻，区域深耕优势显现。产业园区和房地产不一样，它具有强烈的非标特性，不同区域的资源禀赋、产业属性、政策特点、要素条件都有独特性，不可能一套产品打天下，所以我感觉未来区域深耕模式优势更为明显。

　　第四，园区功能上，综合性园区势弱，特色主题园区成主流。我感觉有三大转变：产业定位从综合到主题，招商方向从宽泛到细分，产品形态从通用到专精之路。我认为特色主题园区可能是未来的发展首选项。

　　第五，经营方式上，分割销售日趋艰难，全持有+资本化会蔚然成风。深圳、东莞蕞早设置M0用地，50%可以销售以及容积率蕞高提到6。后来全国约有31个城市都搞M0，但准入的门槛提高了。而坚持长期主义、品质至上的产业园区价值理念，以全链条、全品类、全自持园区资产的金地威新模式恰恰得到了地方政府和国际资本合作方的青睐。这是金地威新厉害的地方，也是目前非常重要的差异化竞争点。

　　第六，发展目标上，超越单纯的产业园区，向“产业+社区+文化”的科创社区蝶变。曾经是从产业到城，现在逻辑已发生改变，科创社区是吸引科创人才的一个非常重要的生态环境，体现了以城兴产、以城聚人。

　　第七，资产模式上，轻资产业务进入了春秋时代。房地产也面临这样一个情况，行业已经由增量拓展转向存量盘活的转型期，粗放式、高负债、快周转投拓扩张的时代已过去了，需要精益开发、提质增效。

　　所以，我感觉产业园区就是新型工业化和新型城镇化协同发展的主战场，是推动制造业高质量发展的主阵地，是创新驱动科技自立自强的主引擎。同时，我认为未来具有3大潜在价值：

　　同时，我认为未来的潜在价值，一个是要打造特色主题园区。就全国而言，现在“基金+基地+产业集群”的模式已成为主流，比如上海打造三批53个特色园区，都集中体现了“3+6”新型产业体系的产业集群。

　　第二个，可以提质增效的就是数字化园区。通过这一轮上海疫情，深深体会到未来的生活和工作的方式常态化是：闭合生产、智慧办公、云上交流，因此智慧园区或数字化园区是不二的选择。

　　第三个，不能只看着产业园区的空间增值，土地、房屋的增值，还要追求租金外的综合收入。

　　金地威新目前有三大收入：一是物业租赁收入；二是物业管理收入；三是能源管理收入，包括光伏、储电等方面；未来需要拓展的是产业服务收入和PE股权投资收入。

　　观点新媒体：金地威新聚焦“人工智能”与“生命科学”两大产业领域，为什么选择这两个领域？与其他产业领域有没有产生一些协同效应？

　　葛培健：三大先导性产业分别为集成电路、人工智能、生命科学。之所以选择“人工智能”和“生命科学”两大产业领域，主要基于：

　　头部，响应国家科技创新战略，解决卡脖子技术的选项。要加快关键核心技术的突破和攻关，向全国提供高水平科技供给，从而破解卡脖子的风险，反制断供和脱钩的威胁，打造自主可控、安全可靠的产业链和供应链。

　　所以，我认为金地威新选择这两个行业，不仅是从行业聚焦的角度，更是从政府产业所往、威新所向，实际上是践行国家科技创新战略。

　　第二，这两大产业是三大先导性产业中未来的发展趋势，它们吸引了全球的资本，同时打造了一批本土化的隐形冠军企业。金地威新在全国拥有40个园区，其中上海有17个园区，包括上海达闼人工智能创新产业基地、上海松江生命科学园等特色主题园区。

　　第三，这两大产业具有较强的融合协同性。比如人工智能，包括算力算法可赋能新药发现、科学文献研究的智能筛选；利用大数据提供个性化服务，根据患者需求细化服务类型，提高更加精准的治疗方案；通过人工智能助力数字处方、在线医疗、远程医疗等。

　　观点新媒体：金地威新的产业园区项目以自持为主，配合以强大的园区运营和资本运作能力，未来是否会拓宽轻资产模式？

　　葛培健：我感觉到在重资产开发的基础上发展轻资产服务，实现轻重并举，无疑是多数企业选择的出路。因为纯粹轻资产运营公司，可能三年以后被服务园区就不续签了，所以一定要有轻重资产的平衡，还有未来实现商业模式的创新和园区资产证券化，一定要有自有的产权。

　　从产业链可以提供基金管理、项目策划、产品设计、工程管理、产业招商、运维服务的全生命周期的服务。

　　观点新媒体：金地威新已经拥有了一定的资产证券化退出经验，接下来是否会尝试公募REITs方面？

　　葛培健：目前，已有5个项目符合公募REITs基础设施申报要求，申报工作已取得一定进展，将按照合规性的要求积极推进。

　　观点新媒体：一般来看，一线城市更需要产业升级，二三线城市则更多承担了产业转移的任务，对逐步实现了全国化布局的金地威新而言，有哪些竞争力呢？

　　葛培健：在凌克董事长的要求下，金地威新在制定中长期发展战略和规划，计划到未来10年、20年以后在中国产业园区市场上占多大的比重。凌董还谈到，金地威新不仅以后在中国的核心城市投拓，未来是否考虑在东南亚等国外区域拓展。凌克董事长对产业地产的发展非常具有前瞻性，对未来的战略考量深思熟虑。

　　布局策略方面，EBITDA（息税前收益率）在张江、苏州等产业高地，我们可以让渡一点；对于杭州、南京、广州、成都、武汉等可能相对要求高一点。

　　在金地威新内部培训时，我曾提到产业地产就是以经营性现金流为前提、政企良性互动的一门政治经济学。一是以经营性现金流为前提，二是政企良性互动的，三是一门操作性强、造诣颇深的政治经济学。

　　首先要经营性现金流平衡，它比利润更重要，能确保开发主体可持续开发运营；二是谋求政企协同，实现共赢。所以，产业地产重要的是顶层设计和项目策划，善于把政府的发展诉求、规划导向与开发主体的产业资源、招商能力匹配起来。

　　金地威新拥有七大核心竞争力；头部，具有项目化策划能力；第二，精品化建造能力，这是金地商置、金地集团传承的基因。

　　第三，集团化整合能力，金地商置要求全国区域公司与金地威新产业协同，并通过绩效考核来确保集团的产业协同的项目落地。

　　第四，协同化政企能力，即善于处理好政府主导与企业主体的战略协同能力。所谓政府主导，即体现在空间规划主导、产业政策引领，财税政策扶持，产业创新生态培育。所谓企业主体，即通过政企契约管理，更好地发挥金地威新公司专业化、市场化、国际化的投资开发、建设运营的市场主体职能，从而体现“有为政府+有效市场”的协同优势。

　　第五，持有化产服能力。针对我们所持有园区，为更好的服务好入园企业，我们开发了一款面向园区企业的一站式线上服务平台--“金地威新智慧园区小程序”，可为企业和人员提供数智化的园区办公和生活环境，通过线上管家式的服务，给入驻企业、员工等带来更好的服务体验。

　　第六，多元化营收能力。我们注重追求租金以外的收入，今年在嘉定园区起步建设光伏、闵行达闼园区建设储能。这既为园区提供能源管理服务，也会增加园区的运营收入。未来将通过打造知识型、专业化团队，为生命科学、人工智能能够提供专业化的增值服务，是我们努力的目标。

　　第七，资产证券化的运作能力。通过发展公募REITs，能将企业债务融资转化成权益融资，不仅降低了企业的负债，盘活了园区的存量资产；而且可以打通资本闭环，创新产业地产的商业模式。近期，沪深交易所针对公募REITs分别发布了“扩募指引”，这对于中国产业园行业无疑是政策利好，也对我们团队提升资产证券化的运作能力提出了新要求。

　　观点新媒体：金地集团成立了股权投资部做直投，这些投资已经取得哪些成效？是否引进落地了一些产业链或产业集群？

　　葛培健：除了直接产业投资外，金地目前还投资了多支全球知名的创投基金，聚焦产业前沿项目进行战略投资，涉及人工智能、大数据、云计算、芯片研发、生物科技、基因检测等领域。

　　通过离岸孵化、中国转化；“基金十基地”等，实际上是积累了我们强大的产业资源库。正如金地的理念，“核心能力和终极目标是孵化一个产业”，我们聚焦的领域，在北京、深圳、上海、美国硅谷等全球产业高地，也布局了多个产业孵化器，同时引进具有专业背景的顶尖人才，负责创新项目的孵化加速。

　　观点新媒体：未来金地威新会聚焦哪些城市？

　　葛培健：现在产业地产呈现集中化的趋势，产业地产的资源，尤其是土地资源、政策资源更多的还是集中在国企。国企的优势非常明显，但体制机制软肋也比较明显，所以我认为国民共建、国集共建，优势互补，形成产业地产发展新格局，可能是未来比较好的选项。

　　现在金地威新除了一手拿地以外，还进行一些二手项目，就是原来没做好的项目，梅开二度或叫城市更新、产业迭代、二次开发，我们也通过收购股权来操盘。

　　当然我们主要聚焦在这十大重点城市，深耕两个国家区域协同战略，一是粤港澳大湾区，一是长三角一体化，主要是围绕这两大区域，还有京津冀一体化区域。

　　同时，对所进入的城市也有一定筛选标准。对于持有型项目而言，我们只选择产业高地核心城市进入；目前已经实现了北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、武汉、南京、成都、天津等战略核心城市的布局。返回搜狐，查看更多

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