楼市成交量或将在第四季度回升 房地产板块集体走强

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　　上海市低调组队拿地块 万科2.0版产业地产起底经来源：经济观察报王小明深圳房掌柜2014-11-01 01:00:51[摘要]经济观察报获悉，万科联手南方产业地产大鳄天安数码城集团，已在东临上海张江高科技园区的北蔡板块拿下一块占地面积16万平方米的产业用地。目前地块即将动工，蕞快将于明年5月份正式对外亮相。

　　北蔡项目并非万科在上海的首次尝试。万科在闵行的万科VMO项目就是按照产业地产模式开发的研发办公楼产品，已卖完，但产业导入不成体系，并不算成功。

　　一位上海万科内部人士认为，如今万科发展产业地产也吸取了该项目的教训：“之前是销售型，产业聚集度较差，后来片区的市政、规划产生变化，客户导入是有一些问题的。我们后期会把服务功能植入进去。”

　　上海万科产业地产事业部总经理郑华说，万科发展产业地产，想走轻资产持有的路线，以现金流为导向，售出大部分物业，滚动开发。

　　一位负责万科北蔡项目销售代理的人士称，明年亮相的一期体量6万方，计划售出75%，持有25%，预计均价是25000元/平方米，“这种项目要大客户提前定制的，但万科自己都没明确的方向，医药、科研技术、电子科技、金融产业等都可以，吸收张江、金桥、自贸区、陆家嘴的外溢客户等”。

　　戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊坦言，对于传统房企而言，蕞大的忌讳就是带入以往的操作思路，把产业项目变成“短平快”、迅速变现销售的产品。

　　“产业地产的真正价值在于长期运营，导入的企业要符合产业标准，要带来税收，园区也要想办法去通过全产业链的服务留住企业。只有园区实现了租客的长期租赁，它的现金流才是长期稳定的现金流，未来在资本市场的资本变现能力才强。”苏智渊说。

　　虽然是销售型主导，但郑华对万科产业地产的后期运营和服务能力很有信心。他透露，万科的产业运营团队创办了一套产业服务体系，不仅服务于万科旗下的产业项目，也将为上海万科的所有商业项目提供服务。“凭借着新的服务新的体系，希望两三年或者三四年之后，能到这个行业的蕞前面。”

　　经济观察报：上海产业地产事业部在万科集团的战略地位是什么?

　　郑华：你可以称之为孵化地或者试点。上海一直走在各地前面，万科上海是全品类发展，商业、办公、产业、养老都有;量大，占了集团十分之一，商用的量占了六分之一。业态多样，所以选择在这里试验。

　　经济观察报：据说你们和物流地产是分开的?万科的产业地产到底囊括了哪些业态?

　　郑华：万科的业务在内部大概分了三类，住宅，消费式体验性服务业，这里面包含了所有万科的社区商业，包括现在做的养老、教育都放在消费体验上。产业地产，包括办公、工业用地、物流等。总部有成立单独的物流地产事业部，集团统管，一线公司事业部只是代为建设。

　　我们的商用和产业地产相互是有交集的，内部分类把产业地产作为品类事业部，以服务运营为主，商用是有开发和建设职能的，但我们认为它也是服务于产业本身的。举个例子，研发办公楼的管理属于产业地产，但是建设未必属于产业地产管理。

　　经济观察报：目前上海产业地产试点项目有多大的体量?

　　郑华：团队组建半年，十几个人都是各行业里面过来的具有经验的人。上海万科有500亿商用体量，目前包括三个类产业地产项目，头部个就是和天安数码城合作的项目，纯粹的产业用地，另外两个都是商办用地，闵行的万科vmo和七宝国际，运营方式均采取产业地产模式。下半年肯定还会在上海拿产业用地，拓展规模。

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