朱雅文 4月18日，上海2023年首批土拍正式开拍。据官方公告，本批将出让19幅地块，其中传统市区3幅，分别位于静安、普陀、徐汇。19幅地块总起拍价约483.4亿。首日的现场竞拍顺利出让3幅市区地块和1幅浦东地块，另有4幅地块底价成交，今日总揽金约172.45亿。

　　象屿、招商均获2地 中海、华润现身

　　本批土拍为期4日，前3日每天出让4幅地块，由于参拍房企相比前两年明显增多，今年的整体竞拍更为激烈。首日又主要为市区地块，热度均较高。

　　首战由普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块打响，该地块共吸引11家竞买人，竞拍开始后，报价很快推进至54轮达到中止价，并进入一次书面报价环节，蕞终浙江交投&象屿联合体以37.78亿元竞得该地，溢价率9.5%，成交楼板价44450元/平方米，地块房地联动价79000元/平方米。

　　普陀桃浦这幅地是本批市区唯一一幅体量超过1万平方米的地块，地块近轨交，配套成熟，又位于普陀重点开发的桃浦社区，引发争夺并不意外。在地块建设要求中也明确了项目装标要在3000元/平方米以上，建设高品质住宅，开发商展现自身产品力的空间将更大。

　　象屿除本地块外，今日还联合招商以底价拿下了浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块，首日即收获2幅。

　　招商同样如此，首日斩获2幅地块。除浦东新场外，招商还拿下了浦东新区16号线地块（与南昌市政联合），竞得价17.307亿元，溢价率9.4%，成交楼板价36865元/平方米，地块房地联动价60000元/平方米。

　　较遗憾的是，绿城自去年回归上海公开土拍后，还未能成功拿过地，今天多次参与竞拍却颗粒无收。中海、华润则在沉寂三年后再次冲击上海土拍，但未能突围。然而与两者几乎同时淡出上海土拍的万科，同样回归了今年的土拍，并底价拿下了松江广富林1幅地。

　　中铁落子徐汇田林越秀加入静安中兴豪宅圈

　　备受瞩目的大古北旁地块——徐汇区田林街道167-02(n)地块于下午成功出让，由中铁置业竞得，成交总价19.05亿元，溢价率8.91%，成交楼面价约85505元/平方米。

　　有业内观点认为，该地块房地联动价虽高达13.1万/平，但由于地块紧邻长宁古北、闵行金虹桥，且徐汇近几年新房供应量又十分稀缺，内部改善需求大，地块若打造改善型产品则基本不会愁卖。

　　同样稀缺的地段静安中兴则迎来了一个新面孔。上午，越秀以7.244亿元竞得静安区中兴社区C070202单元306-04地块，溢价率7.5%，成交楼板价67936元/平方米，地块房地联动价121000元/平方米。

　　该地块所在的静安中兴社区豪宅云集，楼市火热。早先诞生过上海知名豪宅楼盘新湖明珠城、中兴路壹号等，近期又有融信、招商、保利以及北万置业、苏河湾等实力房企入驻，地段身价逐步抬升，周边配套也成熟完善。但该地出让面积4265.2平方米，还需考虑商业与住宅分配，开发难度不小，未来针对客群也基本以改善为主。

　　自2021年越秀联合仁恒首入上海后，其在沪上的战略布局稳步前进，接连打造出越秀仁恒天樾园和、越秀保利嘉悦云上、保利越秀和樾天汇三个项目，并且项目销售成绩均以高认筹率或开盘即售罄收尾，开拓之路十分顺利。

　　如今，越秀落子中兴豪宅圈并向多元业态发起挑战，发展势头难挡。

　　4地底价成交 龙湖、万科、新天和等拿地

　　尽管本批土拍开始涌现房企“争地潮”，但分化依然存在，约2成地块仅有一家竞买人，蕞终以底价出让。

　　据悉，在上海土地市场公布的现场交易活动安排中，仅有一家竞买人的地块有4幅，涉及浦东新区、松江区、嘉定区和奉贤区。

　　本批的浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块由招商、象屿联合体以16.2443亿元底价竞得，成交楼板价20531元/平方米，地块房地联动价48000元/平方米。在新房成绩普遍不佳的浦东新场，招商和象屿的到来能否扭转区域颓势？值得关注。

　　嘉定区江桥镇JDP0-0402单元42-07、43-02地块由龙湖&建华联合体以24.7995亿底价竞得，成交楼板价21283元/平方米，地块房地联动价62000元/平方米。

　　龙湖作为拿地民企代表，在近几年的上海土拍中持续活跃，继去年落子松江后，继续进军嘉定，拿下一幅商住办地块，足见其稳健的资金运作实力。该地块位于14号线及嘉闵线为商办地块。住宅部分规划690套，房地联动价6.2万/平方米，比不远处的虹桥天玺领峯5.75万的价格上浮约7.8%。

　　松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道也仅一家报名，为万科。其以37.8265亿元竞得该地，成交楼板价15170元/平方米，地块房地联动价59500元/平方米。

　　虽然这是万科近几年首次公开的回归，但经过“曲线拿地”，万科近几年在上海的实际土储有所增加。如2022年上海第三批土拍中，北万置业以120.6亿元底价拿下静安中兴1地，在当年底，万科成为北万置业股东之一，间接获取了该地块开发权。

　　新天和是首日参拍房企中的新面孔，其以12.1955亿元底价拿下奉贤区金汇镇30-07区域地块，成交楼板价11630元/平方米，地块房地联动价36500元/平方米。据查询，该企业涉及业务广泛，含批发零售业、制造业、房地产业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业等。

　　首日土拍主要出让的是市区地块，参与房企较去年增多，总数超20家，例如普陀桃浦、浦东周浦、徐汇田林地块均出现了10家以上竞买人（含联合体）。

　　参拍的房企也是来路各异。像中海、华润等此前缺席上海多轮土拍的央企巨头均有出现，也有不少外地国企如越秀、金隅等参拍，老面孔华发、保利发展、招商、象屿等未缺席，也有外资开发商凯德加入竞拍队伍，还有不可忽视的中小企业新天和等。

　　普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块竞价现场

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从参与的房企来看，中海、金隅、华润、招商等参与，国央企还是占到绝对主力。说明市区地块还是需要强大资金实力做后盾。

　　他也分析道，本次的拿地积极性在报价阶段就体现出来，1个报价出现后基本不到5秒就有第二个竞价出现，不到5分钟就到了中止价，进入一次性报价阶段，并且很快就有相同报价出现，说明大家的报价策略还是比较相似的。

　　而从今日拿地房企看，国央企仍是主力军，拿地数占比过半。

　　2023年首批土拍首日就此落幕，剩余11幅地块将于三天竞拍完毕，乐居新媒体将继续追踪接下来几日的房企拍地表现。

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