浦东金桥2022年年度董事会经营评述
（原标题：浦东金桥2022年年度董事会经营评述）
浦东金桥（600639）2022年年度董事会经营评述内容如下：
2022年是“十四五”发力年，是浦东引领区建设的关键年，也是公司谋篇布局、转型发展的重要阶段。在浦东新区区委区政府坚强领导下，按照董事会的科学决策，公司紧紧围绕浦东引领区、金桥城市副中心建设、金色中环等战略，积极作为，聚焦城市建设、产业发展、功能提升和企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，取得显著成绩。
2022年，公司实现总现金流入约99.22亿元，其中主要有销售收入23.60亿元、租赁收入16.87亿元、投资性收入38.96亿元；总现金流出约129.78亿元，其中主要有开发建设支出8.02亿元、土地储备支出69.67亿元、税金支出23.05亿元、投资性支出15.49亿元。2022年末，公司持有各类经营性物业合计约302万㎡；随着宝山北郊未来产业园、T68地块金桥智造金京园、金桥综保3、6号园等物业的出租率攀升，平均出租率达到86.6%，为近年来蕞高水平。
2022年上半年，公司积极履行区属企业担当，动员组织公司员工加入社区抗疫志愿者队伍，承担方舱建设任务，并积极落实租金减免政策，2022年为小微企业和个体工商户减免租金合计约2.56亿元，帮助他们共渡难关。
2、持续完善招商战略，把握市场机遇，产业园区招商取得明显突破
作为开发区产业发展的排头兵和主力军，公司紧跟浦东新区产业发展导向，运用多元化手段招引专精特新企业，紧紧围绕5G、智能网联汽车、生物医药、半导体材料与设备四大重点领域，全力推进30多个项目招商。全年完成新租赁项目42个，租赁面积约达13万㎡；续租项目57个，面积约18万㎡。
3、持续拓展空间资源，发展规划质量不断提高
一是深耕金桥，盘活存量资源，全力推动碧云商业综合体项目，积极协调市、区规资局推进08街坊的规划调整。
二是面向市场，打开战略发展新空间。2022年，公司持续关注并积极参与浦东住宅地块竞买，参与了新场、周浦及唐镇三幅住宅地块竞拍，于9月成功竞得周浦地块，地上计容建筑面积约10万㎡，总投资额约46亿元。此外，主动布局上海市中心城区，积极推进虹口135、138住宅地块获取工作。
4、持续秉承精品开发，城市建设质量不断提高
一是做好一批项目筹划，如T25地块通用厂房改扩建项目、38-06地块通用厂房新建项目、53地块项目等。二是推动一批项目建设。金桥壹中心（T17B-06）项目完成核心筒三层结构施工，裙房二层结构施工；OfficePark金科园（T4-02）项目外幕墙、室外总体及景观绿化基本完成；29/30-02地块改扩建项目已于10月实现桩基施工；12B-03地块新建项目实现桩基开工；中移动上海研究院项目，施工已完成总投资额25%，达到在建工程转让条件；临港综合区住宅组团，已于8月桩基开工；周浦新建住宅项目已于12月桩基开工。三是做好一批项目收尾。四是持续开展“碧云焕新”计划。
5、持续丰富品牌内涵，持续谋划新兴业务，转型发展质量不断提升
新金桥广场公司重新梳理制定“十四五”发展规划，不断夯实“服务式公寓及物业管理行业一流服务商”的战略定位。中环碧云庭新增碧云公馆15号楼120套房源，已于2022年9月末正式开始营业，张江纳仕碧云苑项目开业团队于2022年10月中旬进场开始现场筹建工作。
子公司盛盎投资管理公司作为公司牵头发起设立的上海浦东智能智造一期私募投资基金的基金管理人，聚焦新一代信息通讯、智能工业制造、智能网联汽车等重点领域，年内完成6个项目的投决、10个项目的立项，实现1个项目投资；并积极探索招投联动模式，助力优质硬核企业落户金桥。
子公司由宏企业管理公司在招商、服务、生态等方面实现了全面布局，在营孵化面积6300㎡，新增引入实体企业9家；积极推动“招投孵”产业生态建设，年内举办多场创业竞赛活动，助力优质项目落户金桥。
6、持续抓好内部管理，稳健经营质量不断提升
一是做好资金管理及筹措工作，合理匹配各类借款的期限，年末长期借款（含公司债）占比75%。2022年3、12月，在公开市场分别成功发行了两期超短期融资券合计23.3亿元，票面利率分别为2.38%、2.85%。2022年11月，在上交所发行13亿元公司债券（票面利率2.99%）。
二是做好人力资源储备及人才梯队建设工作，全年组织开展了两批次干部选拔任用，选拔任用中层干部6人；全年本部入职员工12人。
三是不断完善管控制度加强成本采购管理。对标浦东新区蕞新标准，及时修订《供方（工程、货物、服务）采购管理办法》，不断建立健全相关工作风险防范机制，进一步提高采购、招标工作效率。
四是持续建设园区大脑推进数字化转型。2022年，继续会同第三方全力推进园区大脑的开发工作，现已确认3D大屏和管理驾驶舱方案，完成3D大屏数据建模和展示页面开发，力争2023年内上线运行。
2022年，中国经济在外部环境不确定性加大、需求不足、投资预期不稳的三重压力下，运行态势逐步回升向好，发展质量稳步提升。
2022年，“稳定房地产市场”被放在首位，中国房地产市场呈现积极的政策态势。从2022年1季度起，各地陆续因城施策稳定房地产市场，稳妥实施房地产长效机制，合理调整限制措施、房贷首付比例、房贷利率等政策，全力推进“保交楼、稳民生”工作，着力稳定预期，扩大有效需求。
受宏观经济下行、市场波动等不利因素影响，上海写字楼、产业园空置率呈现上升趋势。截至2022年底，上海产业园区总存量约954万㎡，整体空置率上升至12.8%。产业园REITs迎来多项突破，参与主体呈现多元化，底层资产涵盖研发办公园、标准厂房、旧改园区和单一主题性园区等多种类型。
公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造上海蕞重要的先进制造业基地、蕞适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。
公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、商业地产等，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务、孵化创新等领域持续发力，加快推进公司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。
报告期内，公司重点围绕浦东引领区建设、金桥城市副中心建设、金色中环发展带建设，以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发与销售+运营服务+产业投资”三大板块，着力提升“战略引领、开发建设、运营管理、投资创新”四大能力，深度参与到浦东和金桥的开发建设中去。
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：
1、区域开发能力优势。一是公司在过去30年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接参与市场竞争提供了坚实基础。三是从项目立项、规划、设计、材料采购、施工及竣工验收等方面，均实现了全过程控制和规范化操作，这对主营业务的稳步、健康开展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
2、战略发展优势。一是稳中有进，可持续发展。多年来，公司始终保持稳健合理的开发节奏，强调产品和服务品质，规避了过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持较为扁平化的发展模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。
3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区2012年获得“中国人居环境范例奖”，2015年获得联合国“迪拜国际改善居住环境蕞佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
房地产市场未来发展呈现三大趋势：一是2023年中央经济工作会议和政府工作报告重新将稳增长置于优先位置，在以“增信心、防风险、促转型”为主线的政策引导下，市场预期和信心将逐步回暖，也将促进房地产市场平稳健康发展。二是房地产商业模式将发生改变，房企正重塑企业核心竞争力，向产业链两端延伸，行业进入到精细化管理和运营阶段，物业管理、商业管理运营商将迎来发展期。三是业态功能复合成为未来土地出让的趋势，这也使得房企考虑转型多元化业态经营，提升运营管理经验，探索转型模式，如借助REITs、基金等平台平衡现金流。
产业园区发展态势将呈现以下特点：一是园区开发向融合式“产业社区”转型。产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，在房地产调控与市场竞争的双重作用下，城市开发和产业建设原有的单打独斗模式难以为继。二是园区运营公司业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移，价值链后端比重逐渐增大。园区间竞争更多依赖于创新服务和运营能力的提升，利润主要来源或不再是房租收入，而是来自打造产业生态、通过对企业的增值服务、物业服务和投资获得的收益。三是产业园区开发进入到存量运作时代。科技创新、城市更新、数字化转型等成为新主题，园区运营公司需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。
公司将把高质量发展作为首要任务，服务浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等发展战略，以产业城区综合开发运营商为目标，为公司高质量发展注入新动能。未来发展中，重点围绕“产、城、企”三方面，推动产业高质量发展，城市高质量建设，企业高质量经营。
在城市开发方面，公司将以“城市焕新”为牵引，不断提升区域活力和吸引力。硬件上对持有物业进行整体翻新修缮，软件上重点提升服务品质，激发碧云和金桥城市活力。积极扩大“开发圈”和“辐射圈”，全力以赴推动开发项目的高品质规划、设计、建设，打造区域标杆产品，提升品牌影响力。加速城市更新项目落地实施，全面提升生活和商业功能。推动商业提升，加快商业项目迭代升级步伐，打造极具标签性、辨识度的商圈。
在产业建设方面，公司将以“产城投资”为牵引，打造全生命周期产业服务体系。以开发建设投资和产业投资为纽带，实现“科技地产+产业投资+创新服务”三轮驱动。项目开发上聚焦企业成长全生命周期，打造多元化的载体空间，为培育创新生态创造物理条件。同时加大战略招商力度，发力关键环节，围绕区域产业导向打造重点产业集群。发展投资孵化业务，做实产业生态圈，持续培育招投孵相互协同的产业生态。
在公司自身发展方面，将以高质量发展为目标，深入强化企业核心竞争优势。加大营销宣传工作力度，强化营销工作的全局性、针对性和有效性，打响“金桥声音”。加强内功建设，以数字化为支撑，不断优化资产管理、招商运营等功能。继续推进改革创新，将新兴业务培育、转型发展作为提升核心竞争力的重要抓手。
2023年，公司将紧紧围绕浦东引领区、金桥城市副中心建设、金色中环等战略，聚焦城市建设、产业发展、功能提升和企业转型四大重点，对标一流、全力投入，不断凝聚公司品牌优势，不断放大金桥整体效应，勇当区域开发建设主力军和高端产业塑造者。
2023年预计各项经营指标将继续保持稳中向好的发展态势。收入预算各项合计62.78亿元，其中销售收入13.59亿元、租赁、酒店经营及物业收入21亿元、其他收入0.36亿元、投资性收入16.78亿元、筹资性收入11.05亿元（不含债务融资）。支出预算各项合计128.84亿元，其中开发建设支出33.92亿元、项目储备支出54.80亿元、经营成本支出4.54亿元、销售、管理费用支出1.64亿元、上缴税金支出19.67亿元、押金保证金支出1.75亿元、投资性支出1.85亿元、筹资性支出10.67亿元（不含归还的融资本金）。
围绕2023年整体目标，公司将继续秉持集团总部统筹、核心企业支撑、创新业务培育的模式运作，努力实现高质量发展。
（1）构建优质产业生态，推动产业高质量发展
公司依托在汽车、通信、智能制造等产业基础和大企业集中的先发优势，着力打造以智能网联汽车、5G通讯、新材料等产业为特色、产业链条为脉络，以园区载体为基础的，具有大企业开放创新、产业资源对接、企业孵化服务、基金投资融资等功能的特色产业创新创业基地，推动产业链条的“强链、补链”，做大做强金桥产业生态圈。
（2）坚持精品载体开发，推动城市高质量建设
一是加快推进既定项目建设，重点推动金桥壹中心、OfficePark金科园、中移动上海研究院、周浦住宅等项目的前期及开工建设工作。二是积极做好08街坊碧云商业综合体、碧云90改扩建等新项目谋划，对“三横两纵”沿线加快推进资产更新。三是合作渠道开拓，积极参与虹口区北外滩宅地项目实施主体遴选，力争有所斩获。四是加快部分商业项目迭代升级步伐，并优化物业管理，增强客户粘性。一方面对所持有的部分商业物业进行整体策划和焕新提升，打造极具标签性、特色性的商圈；另一方面将着力提高物业管理服务的能级和水平，推动新金桥广场公司“服务式公寓+高端物管”双轮驱动、积极布局物业管理业务。
（3）不断完善业务架构，推动公司高质量成长
一是公司总部不断提升运营效率。进一步提升物业出租率，特别是产业空间和服务式公寓，鼓励公司内部协同，实现招商资源联动。对商办、研发、厂房等存量产业空间以及部分沿街零星商铺，寻找好人家开展多元化合作，加强资产流动。用好用足各类金融工具，储备合适的项目做资产证券化，寻求合适的再融资方式筹集发展资金。
二是不断强化市场化企业竞争力。新金桥广场公司确保张江纳仕碧云苑一季度开业，继续拓展输出其他项目，另将物业管理作为重点培育业务，搭建高端物业管理团队，以高端住宅、研发楼、会所项目为切入点，打造有市场竞争力的物业管理能力。宝山北郊公司要继续强化园区开发运营能力，向一体化、专业化运营平台发展，打响北郊品牌，并在现有基础上，探索参与1-2个优质产业园区，实现轻资产品牌与管理输出。盛盎投资管理公司以助推产业发展为目标，2023年计划完成3亿元投资，聚焦未来车、智能造、大视讯等主导产业，投资一批优质硬核企业。由宏企业管理公司加快孵化板块壮大，快速繁荣金桥创新孵化生态，形成“大企业–加速器–孵化器”的孵化链条，以创新赋能产业升级为源头，多元化经营为手段，完成“金桥创新”的品牌塑造。
三是加强内功修炼保障公司行稳致远。党建引领方面，深入贯彻落实中央、市委和区委关于在完善公司治理中加强党的领导的精神要求，充分发挥党委把方向、管大局、保落实作用，推动党的领导与公司治理有机统一、融合贯通。完善党委领导下的公司监督体系，强化公司党委监督职责，推进党内监督与公司内控、内审、财务等治理监督有机联动，进一步提升公司经营管理风险防控能力。数字化转型方面，继续加强转型工作力度，在不断完善业务标准化和授权体系的前提下，运用数字技术和智能化手段，对公司业务模式重塑、组织架构重组、业务流程再造构，搭建包含投研管理、财务管理、招采管理、工程管理、租售管理、资产管理、客户管理等功能的模块体系，实现“房”、“人”、“流程”高效合一。
一是城市更新项目实施的不确定性。浦东改革开放以来，成片出让的开发模式快速助推浦东发展。新的发展阶段中，浦东有着大量城市更新的需求，公司未来也可能对持有的项目实施更新。作为项目的持有方，在更新实施过程中，公司面临着开发模式的挑战。
二是经济恢复的基础尚不牢固，在国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，公司主业面临挑战。具体而言，租赁市场供应端竞争激烈，未来浦东尤其是中环区域新增办公空间供应量较大，公司研发及办公物业面临较大去化压力；在需求端，受宏观经济下行压力和经济环境不确定性影响，部分企业需求收缩，对招商引资、物业租赁带来冲击。从房产开发市场来看，市场化拿地成本较高、利润空间受限，租售结合、滚动开发的模式具有一定压力。
三是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，以及自2022起公司开始缴纳房产税的影响，产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，缓解项目持有部分的资金压力，以提升项目整体盈利能力。
四是产业投资业务带来的投资风险。公司投资参股的上海盛盎私募基金管理有限公司于2022年起正式开展产业投资业务。公司及基金公司勤勉尽责，通过工作制度、尽职调查、投资条款、投后管理等多种方式尽可能降低投资风险，但宏观经济环境、行业环境及被投企业的发展变化具有未知性，产业投资风险无法完全避免。
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