科创引领上海产业园区需求，生态圈成为发展新引擎

　　凭借清晰的产业规划和30余年的发展历程，上海产业园区已成为上海商业房地产市场中重要的组成部分。在多年政策引导下，上海产业园区内尤其是核心型产业园区，云集了众多新兴科技行业里的优质企业，已形成产业聚集效应。仲量联行华东区研究部总监黄璐表示：“凭借园区内的资源及优势，产业园区以创新为引擎，以人才为驱动，强化资源配置，构筑起产业园区生态圈，催生出多元化办公空间需求。”

　　成熟核心型产业园区产业集群已形成

　　2020年3月，上海发布60平方公里产业新空间并推介26个特色产业园区，以园区建设推动产业发展。结合上海产业园区的规模、产业聚集、交通延伸，以及蕞新的产业规划，仲量联行将上海主要产业园区板块，分为5个核心型产业园区（漕河泾、张江、金桥、临空、市北）和6个成长型产业园区。

　　仲量联行从2004年起追踪上海产业园区物业数据，截至2020年第二季度，五个核心型产业园区内甲级园区的总体量将近820万平方米。近两年，在经济增速放缓和新冠疫情的影响下，核心型产业园区空置率仍维持稳定在15%-17%。在新项目竣工入市的同时，市场需求能快速跟上，使空置情况保持稳定。

　　仲量联行蕞新租户调查问卷显示，企业在园区内设立办公场所首要考虑的因素是产业定位与产业聚集，其他四个因素包括：优惠政策或补贴、交通及配套设施、租金和租约条款以及物业品质及交房标准。上海核心型产业园区历经多年发展，已形成鲜明的产业集群，尤其是张江、漕河泾等产业园区。丰厚多元的企业基础，便于吸引战略新兴产业聚集，核心产业园区是上海建设全球科创中心的主要承载区域。

　　科技新媒体呈现出全产业链扩张态势，其中以游戏媒体、内容网站和电商平台为代表的上游企业在产业园区的需求蕞为强劲，软件开发类及5G芯片等深科技类仍是产业园区的主要需求来源。疫情使大众对医疗健康更加重视，加上对楼宇环评、科研资源等特定要求，产业园区的生物医药行业占比有所增加，过去一年核心型产业园区内需求占比达13%。

　　以人才为驱动，产业园区生态圈筑建未来发展新引擎

　　在上海，约40%的理工类院校和医学类院校位于或临近主要的产业园区。科技企业的壮大，离不开科研人才和研发资源。这些企业对人才增长的需求日益强盛，促使其将办公室设立在研究院或理工类院校附近。另一方面，高校研究院拥有的科研能力和资源帮助企业创新发展，提升企业核心竞争力，企业在临近高校的原址策略有助于促进学校和企业间的长期合作。

　　在政策的支持下，园区以人才为驱动，利用物理空间平台，形成产城融合、创新研发、产业聚集这些园区独有的鲜明特色，进一步凝聚园区内众多企业，助力其发展。

　　长远来看，众多园区内的参与者，包括企业、物业业主、政府、高校等，共同构筑起产业园区的生态圈。完善的生态圈，将助推园区职能从现有的“产业集聚”向新兴产业培育、全产业链构建转变，助推产业园区未来发展，培育园区内未来更多元化需求。

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