【同策地产SHOW】而立三十年浦东新区地产价值与发展解读
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30年时间,浦东的GDP从60亿到突破1.2万亿,不仅超过多座新一线城市,其在上海全市的比重也从8%跃升至33%,成为名副其实的“上海头部区”,乃至“中国头部区”。
30年间,浦东新区的户籍人口增长近130%,常住人口更是从不足140万人增长至555万人,涨幅近3倍,如今三十而立的浦东早已旧貌换新颜,今天我们也来聊聊浦东新区的地产价值。
与浦西相比,浦东新区的发展逻辑路径主要有两个不同:城市副中心定位与城市自然生长路径。
关于城市副中心的定位,我们从2035规划中划定的浦东和浦西不同城市副中心职能可见一斑——张江、金桥等浦东城市副中心均以产业为核心发展动力,而浦西徐家汇、五角场等形成了高度商业中心聚集。
关于城市自然生长路径,差异就更明显了。90年发展至今,浦东是以产业为核心引擎,蕞早期的陆家嘴、金桥、外高桥三个片区化公司的成立,到如今的金色中环发展带,均围绕产业片区向外扩散,呈现出先产业后城市,多点发展的产城融合模式。
浦东新区的明星板块不少,譬如老牌三巨头陆家嘴、张江、金桥,还有当下买房人蕞关心的前滩,以及地产人蕞期待的临港等,这些明星板块根据不同的区域发展特征,已经形成为了明显的人群及产品差异。
陆家嘴聚集了众多亚太金融总部机构,汇聚了城市顶豪产品。
金桥早期是进出口加工区,区域内以欧美企业驻中国总部的高管为主,因此形成了碧云社区大面积别墅产品及舒适型租赁产品的特征。
张江由于高科技园区性质的原因,有大量“有钱没处花”的码农,对板块自身乃至周边板块都形成了强有力的支撑。
为了满足区域内相关研发机构科学家等居住需求,在新建的租赁住宅中就打造了区别于市场主流的大面积租赁产品。
前滩近年来以“第二个陆家嘴”的概念出道,板块内教育资源强、价格低、面积小,因此成为买房人关心的热门板块。
临港市场的变化这两年也是肉眼可见,受去年9月临港新政的利好影响,库存已经基本去化完毕,临港也成了去年以来上海楼市蕞热的区域之一。
如今这些明星板块已经出现了明显缺量的情况,城市配套越来越完善、产业价值越来越高的情况下,这几个板块一旦出现供应必然引发市场高度关注。
从同策研究院监测的浦东今年新房的供应和销售排名中,我们不难发现,周康无论是供应还是成交,表现都很突出。
今年周康板块贡献了很多市场热点项目,今年实现了10.9%成交量上涨和21.9%成交均价上涨。周康板块量价齐升主要受到两方面的影响,头部是张江周边居住板块均缺量,其次是张江南区扩区的辐射影响。
结合张江、陆家嘴、金桥的职住关系热力图我们也能看出,周康、惠南、航头、曹路等外围板块均以承接几大核心产业园区的配套职能为主,随着产业片区的发展,这些板块也具备相当的潜力。
然而从房企拿地的角度来看,这些区域不是都有地可供的,比如惠南、曹路,就很少挂地:从数据看,曹路近五年都没有出让宅地,而惠南近五年也就出让了今年7月份的一宗宅地,还是城中村改造地块。
从这几个板块的职住热力图来看,很明显内生性都比较强,也就是说在这些地方工作的人一般都居住在周边,很少存在外溢效应。
这些板块本身也有独特的价值特征,比如惠南的教育资源在外环外实力较强;航头与周康板块紧密相连,且相比惠南离市区更近,后期18号线的开通也会提高板块交通便捷程度,未来承接外溢客户的能力要比惠南更强;曹路紧邻金桥和唐镇,长期没有新房供应,从近期仅有的一个新项目来看,板块的价格天花板被抬高,这也算是一个积极信号。
毫无疑问,浦东新区万亿GDP的倍增计划将带领浦东进入新一轮的快速发展周期,从产业升级和提高发展密度为首要出发点,直接引导浦东新区的人才结构进行腾换。
浦东近年供应了大量的租赁用地,2021年将是租赁产品出现的元年,未来租赁住宅将满足更丰满的居住需求。
除此之外,浦东新区也需要高品质的改善型产品以满足人才居住需求,浦东未来必将发生新一轮的产品革命。
同时,在倍增计划推动的强大产业发展动力下,浦东即将出现更多值得期待的封面作品。
未来,多元化、高品质必将成为浦东未来房地产市场的一个重要特征,相信浦东还会带给我们更多的惊喜。
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