宝山没有房地产
作为一个宝山的土著,生活在宝山已经30多年了,一直想说说关于宝山的规划建设以及房地产的投资前景,直到看了环二先生的《对宝山的一个小小的疑问》文章,非常有感触,所以也想把自己的观点展示给大家。
首先我的观点很明确,宝山没有房地产投资的土壤。一个地区的房地产是否有前景,是建立在规划、交通、产业、消费群体等方面的基础上,但是很可惜,宝山一个都没有。
第1讲讲宝山的规划。2000年的时候宝山有个规划非常棒,将区政府搬迁至杨行,友谊西路打造成政务区,这样一方面可以带动杨行等北上海的区域发展,另一方面可以腾笼换鸟,开始对淞宝老城区进行改造,同时开始滨江宝山段建设。当时万科动作很快,马上买下了杨行大片土地,进行住宅开发,就是现在的四季花城。没想到等房子造好了,区政府又不搬了,还是缩在闭塞的密山路上,说出去都没人信,堂堂宝山区政府门前居然还是一条双向两车道的小马路。由此可见宝山区的规划随意性太大。直至今日。对宝山各个地区,如杨行,顾村,大场,上大,罗店,罗径等依然没有一个明确清晰且可持续性的规划,感觉都是采取散养模式发展到哪儿算哪儿,这一点在之后的产业方面会详细举例说明。
第2想讲讲宝山的交通。首先是轨道交通,不知道为什么轨道交通一进入宝山地段就有一种说不出的荒凉感。别的区县都是以轨道交通节点进行规划,从而以点带面,带动所在区域整体发展,比如南翔印象城等。以3号线为例,过了江湾镇就感觉穿行在工业区,好不容易过了吴淞大桥,一边是老旧居民区,一边是工业厂房,完全没有起到交通的建设引领作用,之前每15分钟一班次,简直就像城际火车。其次是路面交通, S20顾村段,沪太路以及同济路东面,在早晚高峰的时候,简直就是水泄不通。原先的一些快速公交线b,去万体馆的旅游线路都取消了,这对于出行的时间成本又大大增加。
第三就想讲讲宝山的产业。一个地区的发展必须有产业支撑。宝山之前有宝钢,伴随着钢铁行业的不景气以及宝钢主体的搬迁,宝山目前并没有一个支柱型的产业。规划了邮轮港,是忽视了国人对游轮旅游的接受程度,往往上了游轮不会去花额外的钱进行消费,从而造成邮轮公司的亏损。规划了顾村公园,也只有樱花节的时候热闹一阵,旁边的缤纷城商业中心门可罗雀。规划了美兰湖,给人的头部印象,居然是动迁基地。上海大学只有大一大二的学生,没有产学研,很难支撑起片区发展。大华集团不愧其村办企业出身,简直毁了宝山蕞优质的一块土地,说句极端的话,大华开头的楼盘是我头部个要剔除的。至于机器人园区,北郊产业园,钢领等听听就可以了,简直就是个笑话,据说近期要在罗泾发展制药业,呵呵。
第4个就是消费群体。这一群体两极分化比较严重,一部分是医生,教师,公务员,国企职员等。另一部分是自由职业者。由于人口老龄化严重和缺乏高收入人群,造成整体消费能力不强,这也就是我常说的宝山没有商业,像以前的北翼商厦早已关门,安信广场,缤纷城等都开始没落,宝龙广场宝乐汇也仅以餐饮业支撑门面,宝山万达就像一个三线小镇的购物中心,一种淳朴的气息扑面而来。
所以工作在宝山的人可以买一套自住房,为了上下班方便。如果考虑到子女教育或者投资等,那建议还是离开宝山区,宝山没有房地产投资的土壤。
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