位于上海市宝山区的北上海核心区，主打“生态、健康、智慧、人文、乐活”五大定位，南邻顾村公园，距离主城区约30分钟车程、距离虹桥机场约45分钟车程，距离浦东机场约60分钟车程，定位上海市二星级绿色城区。

　　猜到的朋友举个手~投个票让十郎知道都是哪些大聪明！

　　这个北上海吵得沸沸扬扬的规划，十郎前些日子去看了一下，很有感触。

　　2015年3月，被誉为“北上海之心”的“新顾城”规划批复落地，宝山上下，举城欢庆，尤其是顾村人民，不但有动迁补贴，还可以改善板块环境，可喜可贺！

　　而且新顾城主打产城融合，一南一北，总体量60W方的产业园，和市北高新遥相呼应，加上南大的智慧城，终于可以在家门口上班啦！

　　真好，十郎一开始也认为，如果能够切实落地这个产业配套，对于北上海的人民来讲，一定是个天大的好消息。

　　但当我看到这个规划图的时候，整个人都不好了。

　　怎么还是这个套路？就没点新花样了么？

　　整个规划图上，除了一南一北两个小小的地块外，动迁房和商品房基本各占一半。

　　妥妥的纯居住区，非要给硬安一个产业的名头。

　　还非得是智慧产业，总感觉脱离了“智慧”二字，就落了下乘。

　　桃浦打造智慧产业，南大打造智慧产业，G60打造智慧产业，金桥打造智慧产业......

　　全上海都在打造智慧产业，这个智慧产业的范畴也太大了点吧？

　　再回到规划上，一南一北两个产业地块，南地块紧邻宝安公路，至于北地块，都跑到郊环去了，而且北地块更大，位置反而更偏，连个轨交都没有。

　　这么算下来，南地块是不是连30万方都分不到了？

　　要知道南大写字楼总规划体量达到82万方；

　　桃浦智慧城规划了209万方商办用地+76万方科研用地；

　　你要觉得那俩定位高了，咱就说点远的。

　　G60科创云廊仅一期就达到45万方，总规划超过100万方；

　　青浦华为，一个公司就规划了66万方。

　　新顾城这个智慧产业，实在是小到有点不够看了。

　　当然，产业园不能只看体量，也要看招商能力。

　　不过看到南产业园区的两个科研地块是专注于工厂厂房开发的闵虹集团，十郎还是有一点点的担忧，虽然不会用这两块地建工厂，但恐怕也不会和“智慧产业”有很大的瓜葛吧。

　　当然，十郎的担忧也来源于市北高新和南大。

　　市北高新占据了天时地利人和，闸北和静安合力打造，才搞了起来，成就了静安大数据的产业，而新顾城的产业支撑从体量上看就明显不足；

　　南大的智慧城的产业定位，远比新顾城高得多，和南大抢资源又抢不过；

　　北郊未来产业园自己还半死不活的，大量写字楼空置，即使抱了金桥集团的大腿，也免不了蒙尘的结局；

　　好好的居住区不打造，非要加一个产业进来做噱头；

　　而这样一个本适合建工厂的位置，又不打算建工厂，非要抢智慧产业的风头；

　　和两个邻居板块抢资源又抢不过，也不知道这个产业园区要如何才能起得来，怕是蕞后要沦落到还不如北郊的结局。

　　不过各位看官，也莫要气馁，这里毕竟是上海二星级绿色城区试点，作为纯居住区域，还是很不错的。

　　整体规划中的水系和绿地占了总规划面积的50%，加上有大量的动迁房规划，能够从初期就一次性导入大量人群，形成初步的社区氛围。

　　而商品房用地大概有20+块，除了曾经火爆一时的上实海上菁英和目前在售的中企光华雅境外，还有近22块待拍商品房用地。

　　大量动迁房的引入保证人群密度，剩余商品房的建设保证城市界面的革新和居住品质的提升；

　　取消了底商，改为邻里中心，保证城市界面的统一；

　　增加了绿地和公园的土地占比，给规划的14.2W人口提供充足的活动场所；

　　横跨刘行和潘广路地铁站，商品房到地铁站的距离基本控制在1.2公里左右，属于步行可达距离；

　　这样一个地铁便利，生活方便，生态友好的区块，确实很宜居了。

　　在这里也和大家科普一下，什么叫上海绿色生态城区：

　　根据《绿色生态城区评价标准》dg/tj 08-2253-2018，绿色生态城区是指以创新、生态、宜居为发展目标，在8大类56项指标上，实现低碳以及人与自然和谐相处等目标。

　　绿色生态城区分为一星级、二星级、三星级3个等级，在满足所有控制项要求的基础上，总得分分别达到50分、60分、80分时，等级分别为一星级、二星级、三星级。

　　前滩、桃浦智创城等规划就是三星。

　　不过在开发商都“踩线”施工和交付的现在，十郎也去目前唯一在售的商品房——中企光华雅境看了下。

　　35%的绿化率，做了中央景观区，还算用心；

　　不过项目东侧三栋楼的楼间距，看上去就不够用的样子，销售还拍着胸脯保证采光一定没问题......

　　为了证明十郎眼光的独到，我特意算了下，先看图

　　中企光华雅境大概位于：北纬31°21，东经121°21

　　西侧一排楼间距40m，以中间10#18F高为例，前方是17F总高的3号楼；

　　东侧一排楼间距30m，以中间9#17F高为例，前方是16F总高的1号楼；

　　每层层高加上楼板厚度，按照3m计算（低于3m感觉就过分了，毕竟销售说吊完顶还有2.7m以上呢）；

　　嗯，看来十郎的眼光还是可以的，仅凭目测，就得出了正确答案。

　　可怜的1楼住户，怕是一年也没几天太阳能晒；

　　也帮其他楼层的住户算了一下，东侧一排9层以下冬至日照小于1小时，西侧一排7层以下大寒和冬至日照时间不符合标准。

　　十郎只能帮到这了，各位好自为之，祝愿都能选到好楼层。

　　户型方面偏向于刚需+初步刚改，90-126平的3-4房，精装交付，中央空调也是配齐的，户型设计中规中矩，60分及格水平。

　　毕竟本就是刚需户型，还非要做走廊，美其名曰私密性，其实就是不愿意花户型设计费，浪费了不少本就宝贵的面积。

　　而126平的就更过分了，在走廊里搞了个储藏间出来，也不知道是当衣帽间太小，当鞋柜太大，用又不好用，不用又浪费，真的是绝绝子。

　　蕞让人难受的，就是项目南侧的3号和6号楼，这两栋楼的楼下是物业自持配套，但是楼上住的，就复杂了。

　　包括了物业的自持租赁住房以及保障房配置，而且在小区的围栏设计上，并没有进行分割。

　　至于物业和梯户比这些基础信息，就不给各位罗列了，毕竟物业好坏要进场了才知道，某航号称人民大会堂的物业安保方，到了苏州分公司也就不过如此，业主怨声载道。

　　也就是说，这是一个商品房+动迁房的混合业态小区，中楼层以下采光不达标，户型设计又有浪费，参考上实海上菁英的价格，预计4.8W左右的单价。

　　那么这样一个430W起的商品房，你会买么？

　　对于纯刚需而言，生活在这样一个区位，基本上享受到了顾村板块蕞好的生活环境，没有老房子，也没有繁杂破旧的底商。

　　而新顾城的居住规划，也被作为很多学术上的研究案例，海绵城市也好，绿色生态城区也好，作为首批绿色生态城区的试点，宝山还是想要打好这一仗，相信落地之后，一定能够给居民带来良好的生活环境改善。

　　但是同样的预算，中环内可以选择老破小，南翔可以买商品房的两房，甚至同样外环外浦江的次新也有得选，怎么选？

　　新顾城的规划确实宏大，也确实宜居，作为一个新城，如果一家三口，在7号线沿线甚至是南京西路上班，相信这个通勤距离是大多数预算有限的人可以接受的。

　　尤其是周围的很多动迁房已建好，还有两个商品房在建，南侧的产业园也正在建设中，一副百废待兴的景象。

　　加上大多数地块都是荒地，虽然有少数农民房，但也大大降低了新顾城落地的难度，相信还是有很大的概率能够成功的，

　　但是，房子依旧是资产，外环外的土地总体而言不具备稀缺属性，虽然也有个例，比如南翔的宜居属性，不但地理位置上能够承接市区外溢，整体板块的宜居性在整个上海也是数一数二的，南大如果落地成功，宜居属性上应该能成为第二个南翔吧。

　　而根据2035总体规划，上海向南发展的基调是不会变的，所以十郎无限看好浦东南部，毕竟前滩就是因为浦东向南发展而诞生的一个中心。

　　而对于刚需蕞重要的地铁和学校，这里和上述两个板块相比也并没有明显的优势。

　　加上新顾城未来有22块商品房用地待拍，作为二手房的出手难度和压力，目前就可见一斑。

　　从2015年批复，到2035年规划，计划落地的也不过是C4居住区以及南部产业园区，20年建了一点点，剩下的还要建多少年，十郎数学不好，也不太会算这笔账，常年生活中工地周边，恐怕也未必是什么好的体验吧。

　　还是那句话，新顾城是新城市的居住区域，而不是产业升级，十郎愿意相信新顾城宜居的未来，但也不愿被产业的宣导蒙了双眼。

　　至于是否值得现在入手嘛......各位看着办好了。

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