外资改变中国房地产投资方式这些另类资产更受青睐
国内房地产行业的调整周期还在继续,外资参与其中的方式有了新变化。
在戴德梁行日前举行的网络研讨会上,众多国外投资者表示正重新部署他们的投资组合,并将目光转向另类资产,如物流、数据中心、生命科学和长租公寓等。
据戴德梁行亚太区资本市场部区域董事Gordon Marsden了解,全球投资者在2022年会适时谨慎恢复对亚太地区的投资布局,并重新部署其投资组合。
根据投资者意向调查显示,随着传统行业从疫情中复苏,一些曾被认为“难以进入、难以退出”的另类资产类别,成为目前投资者关注的重点。
“我们看到的是,投资者在另类资产中,如、冷链和蕞后一公里物流等,子类别和子子类别的细化程度越来越高。”Marsden表示。
比如,若要将10亿美元分配至不同物业,投资者表示会选择将更多的资金分配给物流而非写字楼,并将大量额外资金分配到另类资产,包括和长租公寓。
尽管收益率有所下降,但超过35%的受访投资者认为,物流行业从根本上仍然供不应求,还有30%的投资者预计该行业将出现积极但缓慢的增长。
其中,投资者对大中华区的工业与物流地产关注尤为明显。
在2022年上半年,工业/物流成为外资在中国内地投资额第二大行业,工业类包括物流中心的投资占上半年总投资额的25%,仅次于写字楼,占比明显高于2020年和2021年的10%左右以及2019年的2%。
据戴德梁行资本市场部统计数据,2022上半年中国内地工业物流突破200亿元。
近两年,外资机构在中国物流地产市场开始频频出手。比如黑石集团以50余亿元接盘富力地产旗下的广州国际机场综合物流园;凯德集团旗下凯德中国信托首次进军中国物流市场,以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项优质物流资产。
今年2月份,亚太区蕞大不动产管理公司ESR
基于此,仲量联行也发布报告预计,在物流地产市场中,2021年至2022年间,亚太区优质物流地产总存量将增长17%,有望打破年增速纪录。
受益于投资者对于丰富资产组合配置的需求日益强烈,物流和工业地产领域有望吸引更多资本进入。表示,未来三至五年内,该领域的资本部署有望翻倍,达到500-600亿美元。
生命科学地产需求也在攀升,特色产业园的投资关注度不断增加。
戴德梁行大中华区资本市场部主管李志荣表示,我们看到投资者对中国另类资产的兴趣日益增加,尤其在政府利好政策的推动下,国内外投资人对生命科技园区的投资热度高涨。
目前中国已推出不少相关生命科学的政策,包括健康中国2030、产业集群建设、“十四五”规划和地方省市级政策等。基于这些利好政策,中国生命科技园区的投资前景将会继续向好。
投资的首个生命科学产业园正是位于中国。今年8月份,与其合作伙伴以2.68亿元人民币作价收购了位于上海张江的生命科学研发产业园。
据了解,该生命科学产业园前身为张江NEO,位于上海张江高科技开发园区,是一个拥有600余家生命科学公司、150家研发机构和7家世界十大制药公司的领先生命科学产业集群。
此外,在当前房地产市场面临调整期间,中国的租赁住房市场也越来越受到国际投资者的关注,尤其是服务式公寓和酒店改造类的投资。
在此之前,美国长租公寓品牌睿星资本收购上海中山公园附近的资产,并对其改造翻新,推出首个高端租赁社区品牌LIVN 833;奥克伍德集团与碧桂园合力推出高端公寓产品奥克伍德碧轩等。
与传统房地产资产类别相比,另类资产的波动性和不确定性相对更小,并且与强大的宏观增长动力紧密关联,如城市化和科技进步,长期来看安全性会更高。
随着投资者日益关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期,未来包括数据中心、物流和长租公寓等资产无疑会受到投资者更多关注。
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