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招商蛇口毛利率走低少数股东侵蚀利润永续债高企频溢价拿地

admin2个月前 (09-21)上海厂房出租信息19

  近期,招商蛇口公布了其上半年的经营业绩。公告显示其上半年增收不增利,销售下滑且毛利率大幅走低。

  数据显示,公司利润下滑严重的原因在于,其成本及各项费用支出同比增加进而挤压利润空间,同时由于合作开发项目变多使得少数股东权益猛增,进而分走了一半以上的利润,导致归母净利润腰斩。

  除此之外,招商蛇口的负债规模也小幅度增长,虽然短债较为轻松,但在加上应付账款后就无法覆盖了,且其大规模的永续债后遗症已对公司造成了一定压力。

  在此情况下,招商蛇口依旧溢价拿地扩张。

  【增收不增利,少数股东侵蚀利润】

  报告显示,招商蛇口今年上半年实现营业收入为575.62亿元,同比增长28.90%;净利润为40.07亿元,同比下滑31.22%;归属于上市公司股东的净利润为18.87亿元,同比减少55.61%;扣非净利润约14.72亿元,同比减少47.49%。

  从表现来看,招商蛇口上半年妥妥的增收不增利,且净利润下滑严重,而归母净利润直接录得腰斩。

  其实纵观行业来看,在整体萧条的大背景下,招商蛇口的业绩下滑有一定原因是受大环境影响,并且其上半年的销售额也出现下滑。

  数据显示,在上半年招商蛇口的累计实现签约销售面积为487.51万平方米,同比减少36.71%;签约销售金额1188.27亿元,同比减少32.86%。

  可以看出,整体销售表现都下降不少。

  同时,招商蛇口的核心盈利能力也走低。

  半年报显示,招商蛇口上半年的毛利率为18.59%,而这一指标在去年同期还是25.8%,下滑幅度为27.95%,降幅非常大;上半年公司净利率为6.96%,同比去年同期的13.05%下滑幅度为46.67%,近乎腰斩。

  销售下滑,核心盈利能力走低,都代表招商蛇口的经营方面出现了严重受挫,同时公司的净利润大幅下降,或许与其成本、费用支出上涨,少数股东侵蚀利润有关。

  按半年报披露的数据显示,招商蛇口的营业成本在上半年增长不少,为468.62亿元,而在上年同期这一数值为331.36亿元,同比涨幅达41.42%。

  营业成本的大幅上涨必然会挤压利润空间,造成利润下降。同时,公司的各项费用都出现了不同幅度的增加。

  其上半年的销售费用为16.47亿,同比上涨25.64%;管理费用为9.24亿元,同比涨幅达7.72%;财务费用为13.76亿元,同比涨幅40.05%。

  很明显,“三费”的支出上涨会使得公司净利润再度被蚕食,使得净利润出现下滑。

  相比净利润,归母净利润的下滑幅度更大,而两者之间较大的差距在于少数股东分去了大部分利润。

  在行业下行的背景下,大部分还在扩张的房企都非常“默契”地选择了合作开发,这样不只可以减少资金流出,还能减少风险,但这也会使得公司的少数股东权益攀升。

  可以看出,近四年招商蛇口的少数股东权益一直在增长,这也导致其少数股东损益同比增加。

  去年上半年,招商蛇口的少数股东损益为15.76亿元,同比涨幅达379.51%,占净利润的27.05%;今年上半年其少数股东损益达21.20亿,同比涨幅达34.57%,占净利润的52.91%。

  也就是说,招商蛇口辛辛苦苦半年赚的钱,有一半都给了少数股东,为他人做了嫁衣,而这也是为什么其归母净利润比净利润下滑幅度近乎翻倍的原因。

  【负债规模扩大,逆势大规模拿地】

  业绩下滑,利润被侵蚀,在此情况下,招商蛇口的债务压力也不轻。

  从融资情况来看,招商蛇口的三道红线倒是维持绿档,截至今年上半年,招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为62.38%,净负债率48.96%,现金短债比1.48。

  不过,仅半年时间,招商蛇口的总负债规模便从去年底的5794.48亿元上升到6099.33亿元,同比去年上半年增长了8.2%。其中大部分由流动负债组成,合计为4264亿,相比去年同期微降;非流动负债合计1835亿,同比去年上涨34.58%。

  债务规模扩大的同时,其短债压力也随之上升。

  数据来看,今年上半年招商蛇口的短期借款为3.18亿元;应付票据为1.34亿元,而这两项债务都同比降幅巨大。一年内到期的非流动负债为316.97亿元,同比微增。

  同期,招商蛇口的现金及现金等价物余额为775.34亿元,完全可以覆盖短债。

  其实这么一看,招商蛇口的短债压力确实较轻,但是除了短债外,其上半年还有高达472.88亿元的应付账款,与短债加一起就无法被覆盖了,这也一下就提高了公司的偿债压力。

  招商蛇口之所以有这么轻松的短期负债,有一定原因是有较高的永续债,而这一项是被计入所有者权益之中。

  其永续债规模在A股上市房企中一直名列前茅,同时永续债的融资成本很高,且利息率还会跳涨,在2021年上半年公司就支付近6亿元利息费用。

  截至今年上半年,招商蛇口已偿还了75亿元的永续债,支付的永续债利息高达6.37亿元,目前仍有165.99亿元的永续债未偿还。

  永续债的后遗症明显已经对招商蛇口造成了一定的压力。

  不过,在不少国企、央企企图弯道超车的当下,招商蛇口的拿地力度也丝毫不弱。

  据悉,在今年6月的上海头部轮供地中,招商蛇口分别以9.6%、5%、9%的溢价率拿下三幅地块。在刚结束的第二轮供地中,其位列房企拿地数量首位,共斩获5幅地块,总耗资87.4亿元。

  上半年,招商蛇口累计获取土地27宗,新增计容建面419.87万平方米,权益面积264.51万平方米,主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。

  在申万宏源的研究报告中显示,招商蛇口单7月份,招商蛇口新增建面125.2万平,同比增加186%;拿地金额293.3亿元,同比增加362%。

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