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招商引资门槛的经典样板数据:上海松江工业园区建设发展主要数据

admin2个月前 (09-21)上海厂房出租信息49

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  招商引资门槛的经典样板数据 上海市松江工业园区建设发展主要数据 辞职退休后,一直想再到全国各地去看一看,想重新认识祖国的大好河山和各地的风土人情,重新学习各地城市规划和经济建设、城市建设的好经验、好做法。应同学和朋友的邀请,这两年到过不少城市,考察学习了不少新区新城;重点考察了不少的物流园区,物

  ——上海市松江工业园区建设发展主要数据

  辞职退休后,一直想再到全国各地去看一看,想重新认识祖国的大好河山和各地的风土人情,重新学习各地城市规划和经济建设、城市建设的好经验、好做法。应同学和朋友的邀请,这两年到过不少城市,考察学习了不少新区新城;重点考察了不少的物流园区,物流园区是城市规划专业人士关注比较少的,常常不屑一顾。

  物流园区建设,是十二五期间、十三五期间国务院发文加快发展的行业功能区。蕞近几年,全国的快递物流行业快速发展,完全得益于电商行业的突飞猛进,电商离不开快递物流,快递物流得益于电商业大发展。中国城镇人口已经超过了8亿人,中国已经成为世界头部大工业化国家,各类主要工业产品产量雄冠全球,中国大量的农村劳动力人口就业转移的压力,这三个方面的因素集聚,使得电商业爆发式增长,同时也带动了快递物流业高速度增长。

  2007年-2017年,快递业务量增长了33.3倍,平均年增长幅度是41.99%,快递业收入增长了14.47倍,而同期中国的GDP增长了3.3倍。所以称之为爆发式增长,一点儿都不为过。

  快递物流业的高速度增长,对各个快递物流企业的转运中心等基础设施建设,提出来更大的严峻的挑战。在竞争激烈、甚至说惨烈的市场价格战、时效战中,如何降低成本、提高运行效率、提高总体时效成为当务之急。原来的租用场地严重不足,或者因为在市区范围交通受限被政府勒令迁出;地方政府也及时的规划了物流园区。所以物流园区建设,是近几年各地城市纷纷提出的招商引资项目之一。

  由于快递企业的竞争激烈,对物流园区的建设都是企业的刚性需求;加上非快递物流企业也趁机纷纷进入物流园区开发建设;特别是一些大型房地产公司,由于房地产市场限购、限贷、限售的巨大压力,打着转型和多元化发展的旗号,利用老关系获得物流园区建设用地或者工业用地,主要搞物流地产或者产业地产。严重挤压了快递物流企业的刚需的物理空间。

  受到行业内的竞争压力和行业外的抢占压力,使得地方政府在土地供给方面奇货可居,更加上国土规划的指标严控,每个城市分配的物流园区土地指标非常有限。由于以上种种原因,地方政府对物流园区的入住企业的建设要求也是爆发式提高了。今年到了若干个中部、西部省会城市,对入驻企业的亩均投资强度、税收要求,建筑容积率、就业岗位要求等越来越高。某些城市区域,招商引资要求每亩投资强度达到400万元-1000万元,税收每亩达到30万元甚至40万元,杭州某地的甚至要求亩均税收90万元的。一些三四线城市,都提出了不能低于每亩20万元亩均税收的要求。

  招商引资,选商优商,设置门槛,都是正确的导向和做法,但是一定要量力而行,实事求是。各地城市,土地奇货可居,地方政府希望多产出,多收益,尽快实现全面小康无可厚非。但是,经济发展和城市建设发展自有其客观规律。不能够一步登天,不可能一夜就达到小康。

  中国城市化建设和工业化发展,其精细化的管理要求,以上海市为严格,也是比较成功的。看看上海的工业城镇化的数据就知道应该怎么做了。

  松江区位于上海市的西南部,是上海的工业大区、产业大区,经济总量和社会事业发展都名列前茅,松江区是上海之根,是上海文化发祥地,有上海头部个工业园区,头部个出口加工区(现为综合保税区),头部个国家级旅游度假区,头部个大学城,头部个新城,等等。按照新的规划,松江区有产业园区12个,有19家上市公司,实体型企业有近1万5千家,注册型企业超过12万家。

  2017年,松江区国内生产总值GDP是1121亿元,工业总产值3938.27亿元,财政总收入514.6亿元,其中地方财政收入192.56亿元。税收481.38亿元。

  这几组数据的背后是:税收占GDP比重是42.94%,或者财政总收入占GDP比重是45.9%。而全国税收与GDP比重是多少呢?2017年,国家税收144360亿元,占GDP比重是17.45%,国家一般公共预算收入172567亿元,占GDP比重的20.86%!全国13.9亿人口,每人平均税收1.0856万元,即人均超过1万元税。

  松江区税收对GDP占比是国家平均水平的2.46倍。应该是绝对的高税收了吧。

  税收来自于企业和个人,天下同理。2017年松江区常住人口176万,人均摊税2.735万元,远远高于全国人均1万元的水平。

  按照本人在规划土地局工作时的数据,截止到2011年底,松江区批租工业净土地(红线亩。近几年,工业类土地批租规模在1200亩(土地指标限制),至2016年底,蕞多增加5000亩(上海的物流园区仓储用地,是按照工业用地批租)。也就是说,松江区实际批租产业类土地不会超过12.3万亩(净土地)。

  2016年(因为2017年详细数据没有公开),松江区总税收386.99亿元,其中第二产业税收156.3亿元,工业税收138.77亿元(当年增幅23.5%),除以12.3万亩,等于11.28万元/亩,把第二产业税收全算在内,也只有12.7万元/亩。

  按照松江区税收占比是全国平均数的2.46倍计算,

  全国工业用地的税收应该是4.58万元/亩。

  我还没有把松江区违法工业用地约3万亩加进去,由于历史的原因,当年招商引资“先上车后买票”,结果,“上了车,没有票”,许多企业开工生产了若干年,一直都没有获得土地指标,因此也就没有进入批租土地数据库。

  按照实际使用15万亩工业土地计算,亩均税收仅有9.25万元!由此计算全国亩均税收标准,也就只有3.76万元/亩,应该与当下国内的实际情况相似。

  查上海市2017年统计年鉴,截止到2016年底,松江区有工厂建筑面积3887万平方米,仓库货站45万平方米,共计3932万平方米,占全上海市的13.84%(产业大区)。统计年鉴是不可能把违法建筑面积纳入合法统计系列的,也就是说,合法的批租12.3万亩(约8200.41万平方米)土地上建造了3932万平方米房子,容积率仅有0.4795(花园式工厂害人浪费不浅)。

  2016年,上海松江区工业土地产出税收亩均约10万元/亩;2017年亩均工业产值262万元/亩;合法厂房建筑面积产生的税收平均是397元/平方米,如果把违法建筑面积计算,实际每平方米厂房产生的税收是289元/平方米,换算成每天,只有0.79元/天,相当于厂房租金。按照实际使用土地面积计算,每天产生税收只有0.138元/平方米。

  按照历年的统计计算,松江区2000-2013年工业总投资总和是907亿元,1992-1999年,蕞多计算100亿元,加上近3年240亿元,共计1247亿元。每亩投资约101.38万元(按照合法土地计算,违法土地不能立项和办理投资手续)。

  现在土地规划对建筑容积率的要求,1.5-2.0,如果建筑容积率达到要求了,,即建筑面积翻一番上去了,投资自然就跟上去了,产出和税收是不是同步呢?因地制宜吧。

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